10月17日上午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹和財(cái)政部、自然資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況并答記者問(wèn)。
倪虹透露，將通過(guò)貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。
對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波解讀稱(chēng)，房屋拆遷安置將以貨幣化的支持力度為主，不再主要新建安置房，通過(guò)貨幣化方式可以有利于市場(chǎng)上存量住宅的消化，同時(shí)把更多選擇自主權(quán)給到群眾，減少更新過(guò)程中的各類(lèi)過(guò)渡性安排。
為何選擇貨幣化安置，有哪些支持政策？
對(duì)于新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造，倪虹進(jìn)行了詳解。
倪虹表示，隨著城市發(fā)展進(jìn)程，新房子會(huì)變成老房子，有的老房子會(huì)變成危房，這種需求是存在的，“我們對(duì)重點(diǎn)城市做過(guò)統(tǒng)計(jì)，35個(gè)大城市有170萬(wàn)套的需求，全國(guó)地級(jí)城市有297個(gè)，大家可想而知，這種需求是實(shí)實(shí)在在的，而且還會(huì)有更大需求?！?/p>
為何選擇貨幣化安置？
倪虹解釋稱(chēng)，首先，對(duì)于群眾來(lái)說(shuō)，貨幣化安置可以更好地滿足群眾自主選擇房型、地點(diǎn)等要求。第二，可以直接搬入新居，不像以前建設(shè)安置房要等十幾個(gè)月的過(guò)渡期。第三，對(duì)城市來(lái)說(shuō)，可以消除安全隱患、改善居住環(huán)境、完善城市功能。第四，在當(dāng)前房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，也有利于消化存量商品房，可以說(shuō)是一舉多得。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“直接搬入新居”的提法意味著傳統(tǒng)安置房的安置方式開(kāi)始退出，結(jié)合房地產(chǎn)供求關(guān)系新情況，“城中村改造-去現(xiàn)房庫(kù)存”的工作開(kāi)啟。
那么，什么樣的項(xiàng)目可以獲得政策支持？倪虹提出兩點(diǎn)，首先是群眾改造意愿強(qiáng)烈、安全隱患比較突出的項(xiàng)目。其次是項(xiàng)目的兩個(gè)方案要比較成熟，一是征收安置方案要做得扎實(shí)，能夠確保征收工作順利推進(jìn)，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益；二是資金大平衡方案能夠做到項(xiàng)目總體平衡，避免新增地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，張波分析認(rèn)為，對(duì)于項(xiàng)目的選擇有側(cè)重性，并非完全由地方政府單方面選定，而是以群眾改造意向強(qiáng)、安全性突出的項(xiàng)目為主，因此類(lèi)似2015年大范圍、大面積動(dòng)遷的占比會(huì)較小，小區(qū)塊甚至單個(gè)小區(qū)改造的占比會(huì)較高。
對(duì)于具體的支持政策，倪虹透露，主要有五條：一是重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市；二是開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專(zhuān)項(xiàng)借款；三是允許地方發(fā)行政府專(zhuān)項(xiàng)債；四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠；五是商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這充分說(shuō)明支持保障力度會(huì)非常強(qiáng)，尤其是專(zhuān)項(xiàng)債的使用范圍擴(kuò)大。今年專(zhuān)項(xiàng)債在使用方面，稍微在存量土地盤(pán)活方面放寬了政策，而現(xiàn)在將覆蓋面擴(kuò)大到城中村改造領(lǐng)域。這說(shuō)明各地更是要用足用好專(zhuān)項(xiàng)債的政策工具，持續(xù)推進(jìn)城中村改造工作的開(kāi)展。
“有這五條政策加持，各地還可以結(jié)合城市更新，進(jìn)一步謀劃選擇條件成熟的項(xiàng)目提前實(shí)施。只要前期工作做得好，我們還可以在100萬(wàn)套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度?！蹦吆缛缡钦f(shuō)。
李宇嘉分析稱(chēng)，從表態(tài)可以看出，絕不止100萬(wàn)套，后續(xù)還有改造空間，會(huì)超出100萬(wàn)套。這意味著，后續(xù)舊改、保障房籌集，大規(guī)模轉(zhuǎn)向存量，全面盤(pán)活存量，直至庫(kù)存壓力消解，從而引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，形成不達(dá)目標(biāo)不罷休的預(yù)期。
安置方式轉(zhuǎn)變，100萬(wàn)套將有助消化庫(kù)存
目前，在房屋拆遷安置上，主要有實(shí)物安置補(bǔ)償、現(xiàn)金補(bǔ)償、房票安置等幾種方式。房票是指對(duì)現(xiàn)有住宅房屋征收貨幣補(bǔ)償方式的一種補(bǔ)充，是被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。
可以看出，貨幣化安置主要包括現(xiàn)金補(bǔ)償、房票安置。
在前幾年，房屋拆遷安置以實(shí)物安置為主，這兩年來(lái)，“房票安置”被提及較多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有超50城推出或落地“房票安置”政策，包括上海、溫州、貴陽(yáng)、南寧、南陽(yáng)、廣州、青島、南京、合肥、長(zhǎng)沙、嘉興、佛山、南昌、大連、寧波等。其中，一線城市廣州、上海已經(jīng)發(fā)放了首張“房票”，大連、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙等發(fā)放了首批“房票”。
李宇嘉說(shuō)，城中村改造方面，之前一直強(qiáng)調(diào)要實(shí)物安置。在消化和優(yōu)化存量、籌集存量房做保障房的新導(dǎo)向下，安置方式發(fā)生重要變化。此次100萬(wàn)套貨幣化安置，即被拆遷戶拿著貨幣或房票，到市場(chǎng)上選房，從而既有利于推進(jìn)城中村改造，也有利于消化庫(kù)存。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過(guò)貨幣化安置的方式，讓群眾更好滿足選房等要求。這也是呼應(yīng)了群眾的訴求。而且這兩年房源量相對(duì)多，可選擇面大，通過(guò)貨幣化安置的方式，將有助于促進(jìn)全市范圍購(gòu)房需求和房源資源有效對(duì)接，具有高效率的導(dǎo)向，群眾滿意度也高?！半S著一批新拆遷戶的入市，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力大增，其也有助于持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的回暖，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)房屋安全?！?/p>
貨幣化安置之所以能在社會(huì)上引發(fā)廣泛的輿論關(guān)注，原因在于2015年左右實(shí)施的棚改貨幣化政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著的提振效應(yīng)。這一政策不僅讓低迷的三四線城市樓市重現(xiàn)生機(jī)，還推動(dòng)了交易量增加，使其重返“牛市”。
不過(guò)，在張波看來(lái)，本次規(guī)模與2015年的貨幣化棚改相比，涉及的城市面要窄，同時(shí)在城市中啟動(dòng)的規(guī)模也會(huì)更小一些，但政府側(cè)的政策保障力度則更強(qiáng)，更加關(guān)注涉及群眾的實(shí)際需求。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，此前雖然也提貨幣化安置，但很多其實(shí)和期房有關(guān)系，但此次會(huì)和現(xiàn)房直接掛鉤，確保拆遷效率高、安置效率高、入住新房效率高，兩者有本質(zhì)區(qū)別。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊利
