2024年，綠城中國交出了穩(wěn)健的成績單。
根據(jù)綠城發(fā)布的2024年業(yè)績報(bào)告，其營收與毛利潤增速不僅跑贏行業(yè)平均水平，更超越自身2023年表現(xiàn)，這在當(dāng)前行業(yè)環(huán)境下尤為可貴。而在銷售端，綠城去年銷售額更是穩(wěn)居全國第三。
深入分析其業(yè)績韌性來源，有幾個關(guān)鍵支點(diǎn)，精準(zhǔn)的土地投資策略，在銷售市場的全力去化，以及對于資金安全的極為重視，使綠城在行業(yè)深度調(diào)整期展現(xiàn)出驚人的抗風(fēng)險能力。
綠城2024財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽。
收入、毛利雙位數(shù)增長
從整個行業(yè)來看，綠城交出的這份成績單，取得雙位數(shù)的增長，引人矚目。
數(shù)據(jù)顯示，2024年，綠城取得收入1585.46億元，較2023年的1313.83億元增加271.63億元，上升20.7%。
毛利方面，2024年，綠城的毛利為202.25億元，相比2023年上升了18.46%。
利潤方面，綠城公司股東應(yīng)占利潤15.96億元，雖然較2023年的31.18億元下降48.8%，但主要原因是綠城根據(jù)市場環(huán)境變化，計(jì)提若干資產(chǎn)的減值及公平值變動損失凈額合計(jì)49.17億元所致，2023年這一數(shù)字是20.35億元。
若扣除上述影響，綠城2024年公司股東應(yīng)占利潤同比有所增加。
減值計(jì)提是一種行業(yè)普遍現(xiàn)象，在賬面上不可避免會影響利潤表現(xiàn)，但是在保證盈利的情況下，企業(yè)的主動而為，有利于風(fēng)險的提前切割與排雷。
此外，2024年，綠城繼續(xù)降本增效，成效顯著。精進(jìn)成本管控，夯實(shí)動態(tài)成本，平均建造成本單方降低約114元；集采擴(kuò)容降本，優(yōu)化供方履約評估體系，實(shí)現(xiàn)集采關(guān)鍵品類價格下降超14%。
在“三費(fèi)”中，綠城的行政開支同比下降了13.6%，利息也同比2023年均有不同程度的減少。
做精存量、做優(yōu)增量
在過去的這一周，綠城分別在杭州、上海等核心城市拿地，再次驗(yàn)證其“深耕核心城市優(yōu)質(zhì)地段”的投資定律。
2024年初，綠城給自己全年工作設(shè)定了八個關(guān)鍵詞，其中兩個就是做精存量、做優(yōu)增量。
如何做精存量、做優(yōu)增量？綠城官方解釋稱，做精存量，就是全力地去化庫存，同時持續(xù)地增效提速，提升經(jīng)營速度，確保品質(zhì)交付。做優(yōu)增量，是在重資產(chǎn)投資上要堅(jiān)持新項(xiàng)目“投一成一”，輕資產(chǎn)上要繼續(xù)優(yōu)化發(fā)展布局，綠城+上要持續(xù)強(qiáng)推能力提升。
2024年，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約1409萬平方米，總合同銷售金額約2768億元，保持行業(yè)第三的位置。
規(guī)模穩(wěn)健背后，是綠城全力去化庫存的結(jié)果。
得益于精準(zhǔn)的營銷定位與策劃，綠城全年自投板塊首開項(xiàng)目去化率達(dá)82%，維持高位，其中64%的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首開溢價。同時單盤銷售多點(diǎn)開花，9個項(xiàng)目單盤銷售額超40億元，其中義烏鳳起潮鳴項(xiàng)目八開八捷，單盤去化近56億元，南京金陵月華項(xiàng)目單盤銷售額達(dá)61億元，位列江蘇第一。
南京金陵月華示范區(qū)實(shí)景圖。
同時，綠城提高再周轉(zhuǎn)速度與效率，年內(nèi)新獲取項(xiàng)目從拿地至開工、首開及經(jīng)營性回正分別縮短至1.7、4.7及12.3個月，持續(xù)保持行業(yè)第一梯隊(duì)水平。
此外，綠城還積極開展老盤新做提升價值，新做項(xiàng)目平均流速提升106%。車位去化實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破，車宅去化比同比提升7%至1.39倍，年內(nèi)26個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整盤車宅同罄。
而規(guī)模穩(wěn)健背后的另一個原因，是綠城精準(zhǔn)拿地，踏準(zhǔn)市場節(jié)點(diǎn)，為業(yè)績增長助力。
做優(yōu)增量方面，綠城2024年在拿地上嚴(yán)守投資紀(jì)律，堅(jiān)持“做一成一”的投資要求和差異化的投資策略，深耕核心城市，并狙擊投資機(jī)會型城市，確保安全性，突出流動性，均衡盈利性。
在土地投拓上，綠城堅(jiān)持“做一成一”。
綠城全年新增項(xiàng)目42個，總建筑面積約418萬平方米，預(yù)計(jì)新增貨值達(dá)1088億元，位列行業(yè)第四。
而在拿地上，綠城非常重要的一個策略是，聚焦核心城市的核心地段，確保安全。在穩(wěn)固浙江大本營外，2024年，綠城在北京、上海、廣州等一線城市均有所斬獲，并布局蘇州、西安、南京、合肥等優(yōu)質(zhì)二線城市，進(jìn)一步向市場安全區(qū)域集中，一、二線城市貨值占比達(dá)92%，其中北上杭貨值占比達(dá)51%，有效保證未來抗風(fēng)險能力。
在輕資產(chǎn)方面，綠城代建業(yè)務(wù)連續(xù)九年市占率超過20%。2024年，綠城代建業(yè)務(wù)積極參與行業(yè)協(xié)會建設(shè)，引領(lǐng)地產(chǎn)發(fā)展新模式；同時與知名資產(chǎn)管理公司聯(lián)手，積極入局不良紓困項(xiàng)目，首批紓困項(xiàng)目于年內(nèi)圓滿交付，打造紓困項(xiàng)目樣板。
在綠城+方面，更是取得多項(xiàng)突破，諸如生活科技業(yè)務(wù)規(guī)模實(shí)現(xiàn)大幅突破，多個商用項(xiàng)目完美開業(yè)兌現(xiàn)，未來數(shù)智業(yè)務(wù)市場占有率超40%。
綠城的資金安全哲學(xué)
這幾年以來，現(xiàn)金流安全被綠城放在重要地位，也是業(yè)績發(fā)布會上的高頻詞。
截至2024年12月31日，綠城銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）總額約為730億元。綠城將“現(xiàn)金為王”演繹到極致，730億不僅是防御盾牌，更是逆周期擴(kuò)張的彈藥庫，是綠城在土地市場接連拿地的底氣所在。
巴菲特說過，現(xiàn)金就像氧氣，它無處不在，你感受不到，但它不能缺席。過去近幾年，行業(yè)見證了太多資金鏈斷裂的現(xiàn)象。
對于綠城來說，足夠厚的資金安全墊，為其筑起一道防火墻。
綠城還進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)源性現(xiàn)金流，主動壓降有息負(fù)債。截至2024年底，綠城凈負(fù)債（總借貸減去銀行存款及現(xiàn)金）641.99億元，與2023年底的726.97億元相比下降84.98億元。凈資產(chǎn)負(fù)債率（凈負(fù)債/權(quán)益總額）為56.6%，與2023年12月31日的63.8%相比下降7.2個百分點(diǎn)。
此外，綠城的債務(wù)結(jié)構(gòu)也十分合理，一年內(nèi)到期借貸余額為316.63億元，占總借貸的23.1%，與2023年12月31日的22.3%基本持平，銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.3倍，與2023年12月31日持平。
一邊是內(nèi)部“造血”、壓降負(fù)債，另一邊則是外部融資通道暢通。2024年，綠城在境內(nèi)一級市場發(fā)行共125.31億元（含公司債轉(zhuǎn)售10億元），包括中長期無抵押信用債90億元和一年期供應(yīng)鏈ABN35.31億元，獲市場充分認(rèn)可。截至2024年末，總借貸加權(quán)平均融資成本降至3.7%，較2023年末的4.1%下降40個基點(diǎn)。
在市場調(diào)整周期，綠城正探索一套攻守兼?zhèn)涞默F(xiàn)金流管理方式。
文/段文平 圖/企業(yè)提供
編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐
