邦泰集團(tuán)，這家名不見(jiàn)經(jīng)傳的民營(yíng)房企今年前4月權(quán)益拿地面積沖到了全國(guó)第二名，僅次于綠城集團(tuán)。

據(jù)中指研究院發(fā)布的《2025年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，今年前4個(gè)月，邦泰集團(tuán)權(quán)益拿地金額50億元，排名第13位；權(quán)益拿地面積124萬(wàn)平方米，排名第2位，則僅次于綠城集團(tuán)；從民營(yíng)房企陣營(yíng)來(lái)看，邦泰集團(tuán)的拿地金額位居第二位，僅次于濱江集團(tuán)。

邦泰集團(tuán)何許來(lái)歷？其逆勢(shì)拿地，究竟是“出奇招”逆襲還是冒險(xiǎn)“走鋼絲”？

今年1-4月房企權(quán)益拿地金額TOP15

今年1-4月房企權(quán)益拿地面積TOP15

圖/中指研究院

“奇襲者”邦泰

據(jù)企業(yè)官網(wǎng)顯示，邦泰集團(tuán)創(chuàng)建于2007年3月，總部位于四川成都，業(yè)務(wù)遍布川、渝、云、皖、湘、鄂、甘、陜、晉、桂等，已進(jìn)駐全國(guó)36座城市，年產(chǎn)值逾200億，開(kāi)發(fā)面積超3200萬(wàn)平方米。

作為川派房企，邦泰集團(tuán)總部位于成都，業(yè)務(wù)布局也偏向于中西部。自2021年起，邦泰集團(tuán)開(kāi)啟了全國(guó)化擴(kuò)張的步伐，尤其是2023年以來(lái)，其頻繁活躍于全國(guó)土地市場(chǎng)，成為土地市場(chǎng)的一支“奇兵”。2024年，邦泰集團(tuán)權(quán)益拿地金額117億元，在民營(yíng)房企中，僅次于濱江集團(tuán)。

之所以說(shuō)邦泰集團(tuán)是民營(yíng)房企的“奇兵”，是因?yàn)榻鼉赡?，房地產(chǎn)投資端的主力多為頭部國(guó)企、央企以及地方城投公司等，在市場(chǎng)活躍的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商寥寥無(wú)幾，邦泰集團(tuán)卻能夠逆勢(shì)拿地，堪稱“奇襲”。

大舉拿地之后，邦泰集團(tuán)的銷售情況如何？據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在2023年、2024年大舉擴(kuò)張的這兩年，邦泰集團(tuán)對(duì)應(yīng)年銷售額分別為139.7億元和168.9億元，分別位列當(dāng)年房企銷售額排行榜的第102位和第56位，可見(jiàn)其排名也有了躍升。

那么，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整之際，邦泰集團(tuán)究竟是后起的“民營(yíng)之秀”還僅僅是“曇花一現(xiàn)”？

邦泰的“打法”

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2025年以來(lái)，邦泰集團(tuán)新增的13宗土地中，70%位于中西部非一線城市，土地溢價(jià)率普遍低于15%，遠(yuǎn)低于熱點(diǎn)城市動(dòng)輒30%-80%的溢價(jià)水平。

2025年1-4月邦泰集團(tuán)拿地情況。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者根據(jù)公開(kāi)資料整理。

梳理數(shù)據(jù)來(lái)看，邦泰集團(tuán)的單宗拿地金額較少。2024年邦泰拿地22宗，拿地金額106億，平均每宗土地不到5億元；2025年以來(lái)拿地13宗，拿地金額50億，平均每宗土地不到4億元。

從地塊分布來(lái)看，邦泰集團(tuán)拿下的地塊基本上位于三四線城市或中西部省會(huì)城市的開(kāi)發(fā)新區(qū)，偏重于西南地區(qū)，而且地塊體量并不大，由此也可見(jiàn)其采取的是“小打快出”的策略。

在大房企摒棄的三四線城市“撿漏”，可以說(shuō)是邦泰的生存之道。例如，邦泰集團(tuán)所布局的樂(lè)山、宜賓、玉溪、延安、忻州、德陽(yáng)、上饒等三四線城市，這些城市多是具有特色本地產(chǎn)業(yè)支撐的小城，比如樂(lè)山的多晶硅光伏、上饒的有色金屬和光伏等。而在省會(huì)城市布局方面，邦泰瞄準(zhǔn)的多是產(chǎn)業(yè)集聚的發(fā)展新區(qū)，如安徽蕪湖市經(jīng)開(kāi)區(qū)、西安市曲江新區(qū)等。

從產(chǎn)品打造來(lái)看，邦泰集團(tuán)抓住的正是中小城市這波改善型需求。這種“低成本+高周轉(zhuǎn)+小打快出+改善產(chǎn)品”的方式極為考驗(yàn)?zāi)玫啬芰脱酃猓吘挂趲?kù)存高的三四線樓市里“撿肉吃”，如果拿地不慎，就很難實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高去化的目標(biāo)。

不過(guò)，這種下沉到三四線城市“小打快出”的高周轉(zhuǎn)做法并不稀奇。對(duì)于邦泰的打法，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“邦泰集團(tuán)的做法還是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的‘三高’模式，和以前碧桂園、中梁的模式是一樣，本質(zhì)上是沒(méi)有太大區(qū)別。”

“當(dāng)前，大部分民營(yíng)房企‘爆雷’，沒(méi)有‘爆雷’的品牌房企又不下沉三四線城市，所以三四線城市有一定的市場(chǎng)空白。邦泰就是瞅準(zhǔn)了這個(gè)機(jī)會(huì)加速拿地?cái)U(kuò)張，但能否走得長(zhǎng)遠(yuǎn)還需要市場(chǎng)來(lái)驗(yàn)證?！睆埡陚パa(bǔ)充表示。

錢(qián)從哪里來(lái)？

作為民營(yíng)房企，拿地這么多，邦泰集團(tuán)的錢(qián)從何處來(lái)？

目前，邦泰集團(tuán)尚未上市，從公開(kāi)渠道來(lái)看，關(guān)于邦泰集團(tuán)融資的消息寥寥。

但是，據(jù)天眼查顯示，邦泰集團(tuán)在近兩年頻繁進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)質(zhì)押。例如，邦泰旗下宜賓邦泰、合肥邦成盛泰置業(yè)有限公司、昆明邦輝置業(yè)有限公司、四川邦泰宜尚置業(yè)有限公司、西昌邦泰置業(yè)有限公司、樂(lè)山邦泰置業(yè)有限公司、廣元邦泰置業(yè)有限公司、成都炫泰置業(yè)有限公司均存在股權(quán)出質(zhì)信息，出質(zhì)人為邦泰，質(zhì)權(quán)人主要為銀行、保理機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)等。而這些質(zhì)壓大多集中出現(xiàn)于2024年。

頻繁股權(quán)質(zhì)押意味著公司或股東面臨資金壓力，需要通過(guò)質(zhì)押股份來(lái)獲取融資。從邦泰集團(tuán)的質(zhì)押來(lái)看，質(zhì)權(quán)人主要為銀行、保理機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)，而保理、信托的融資成本往往較高。

值得注意的是，在目前的市場(chǎng)行情下，“以銷定投”是多數(shù)房企投資拿地的策略，即拿地金額受到銷售金額的限制，業(yè)內(nèi)也往往有“拿地銷售比”這一指標(biāo)。一般來(lái)講，“拿地銷售比”數(shù)值低于0.4，才能確保企業(yè)的現(xiàn)金流安全。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷售比為0.37，而隨著“三道紅線”的公布，2021年及2022年，百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷售比連續(xù)下降，分別下降至0.25及0.18，2023年這一比值回升至0.21，但2024年前三季度這一數(shù)值則下降至0.15。

反觀邦泰集團(tuán)， 去年邦泰拿地耗資59.6億元，全年全口徑銷售額168.9億元，拿地銷售比為0.35；今年前四個(gè)月，其拿地金額達(dá)到50億元，銷售額僅為70.9億元，拿地銷售比高達(dá)0.7。

其實(shí)，在當(dāng)今多數(shù)民營(yíng)房企“消沉”之際，有民營(yíng)房企拿地?cái)U(kuò)張，是市場(chǎng)所喜聞樂(lè)見(jiàn)的，其“錯(cuò)峰競(jìng)爭(zhēng)”的思路也堪稱另辟蹊徑，但對(duì)于邦泰集團(tuán)來(lái)說(shuō)，大膽之外，還需更加謹(jǐn)慎，畢竟“走得遠(yuǎn)”才是企業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對(duì) 穆祥桐