剛剛過去的5月份，北京新房市場表現(xiàn)如何？交易呈現(xiàn)哪些特征？
據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計，5月份，北京新建商品住宅成交3045套，環(huán)比下降7%；成交均價58403元/平方米，環(huán)比下降10%。但與去年同期相比，成交套數(shù)上漲13%，成交均價上漲5%。
值得關(guān)注的是，北京樓市分化態(tài)勢持續(xù)加劇，這種分化在具體項目表現(xiàn)上尤為明顯。一方面，朝陽、海淀等核心區(qū)項目表現(xiàn)亮眼；另一方面，外圍區(qū)域去化壓力顯現(xiàn)。而隨著“好房子”政策效應(yīng)釋放，98%得房率、3.6米層高等產(chǎn)品創(chuàng)新成為市場新亮點。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在年中房企沖刺行情和利好政策刺激下，6月樓市或再現(xiàn)升溫，但整體仍將維持分化態(tài)勢。
5月31日下午，金茂滿曜售樓處迎來不少看房者。新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平 攝
5月新房成交有所降溫
北京鏈家研究院分析師岳微分析認(rèn)為，5月新房成交價格波動，主要來自海淀區(qū)熱點項目集中簽約過峰，屬正?，F(xiàn)象；排除海淀項目入市影響后，價格總體穩(wěn)定?？傮w來看，改善客群“慢入市”與剛性需求“韌性”并存，在區(qū)域分化加劇的同時，項目表現(xiàn)也具有差異性。
從走勢來看，在3月份迎來“小陽春”后，新房市場熱度有所下滑。3月份，北京新建商品住宅成交4151套，同比上升51.7%、環(huán)比上漲107%，成交量接近去年“9·30”政策出臺后首月成交水平。4月份，北京新建商品住宅成交量出現(xiàn)同比上漲30%、環(huán)比下降27%的走勢。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅稱，整體來看，隨著市場走勢以及一系列的政策拉動，諸如“好房子”政策的推出，對于改善需求形成了比較明顯的提振效應(yīng)。
政策層面，5月份，隨著全國公積金利率的下降，北京也同步下調(diào)0.25個百分點，首套5年以上的年利率降至2.6%；對于第二套個人住房公積金貸款，5年以上的年利率為3.075%。
在58安居客研究院院長張波分析認(rèn)為，5月份，北京市場呈現(xiàn)出明顯的一手房成交增長、二手房成交收窄的特征，這一特征在包括上海、蘇州在內(nèi)的一、二線熱點城市都有所體現(xiàn)。一手房市場成交環(huán)比增長主要受供給影響，核心區(qū)域的供需情況相對較好，包括朝陽、豐臺、海淀區(qū)域的新房成交占比提升，但高端盤的成交量有所下降，這也在一定程度上影響到北京一手房均價表現(xiàn)，北京新房目前還是供給驅(qū)動的市場，優(yōu)質(zhì)盤上市增多，會帶來市場成交量進一步上揚。
多盤取證、開盤
據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者統(tǒng)計，5月份，11個項目獲批了12張預(yù)售證，其中包括備受關(guān)注的朝陽三間房“雙子星”樓盤——保利朝觀天珺、金茂滿曜，以及位于海淀朱房板塊的華潤臻澐項目。
5月30日，華潤臻澐項目獲得預(yù)售證，擬售均價超過14萬元/平方米。6月1日臻澐發(fā)布的海報顯示“認(rèn)籌首日，突破百套”。
同一天，金茂滿曜也取得預(yù)售許可證，準(zhǔn)售14棟住宅樓，擬售均價為85983.6元/平方米，而保利朝觀天珺擬售均價為90093.8元/平方米。
今年2月11日，經(jīng)過103輪競價，保利+金茂聯(lián)合體以87.2億元競得朝陽三間房兩地塊，溢價率10.5%。其中，保利操盤三間房鄉(xiāng)南區(qū)，案名“保利朝觀天珺”，金茂操盤三間房D區(qū)，案名“金茂滿曜”。
端午節(jié)假期第一天，記者探訪金茂滿曜售樓處看到，當(dāng)天下午，售樓處來了不少看房者，洽談區(qū)坐滿了人，尤其133平方米四居樣板間參觀者絡(luò)繹不絕。據(jù)置業(yè)顧問介紹，該項目產(chǎn)品為115-159平方米的三居至四居，以133平方米四居室為主力戶型?，F(xiàn)場一位看房者告訴記者，在對比了115平方米的三居以及133平方米的四居室后，更傾向于后者，主要是該戶型的得房率達到98%，客廳面寬5米，以及有電梯廳贈送面積。
位于通州的金隅·花溪云錦也在5月份取證，并于5月23日正式開盤，其發(fā)布的海報顯示“首開銷售166套、攬金11.3億”。該項目產(chǎn)品為108、125、138及153平方米的全四居，得房率均超90%。據(jù)介紹，該項目不僅率先實現(xiàn)“住宅層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米”的好房子標(biāo)準(zhǔn)，而且在建材優(yōu)選、園林規(guī)制、智慧社區(qū)、全齡服務(wù)上踐行“造好材料，建好房子”。
5月25日，亦莊首座“好房子”招商序首次開盤，推出了243套房源。開發(fā)商稱，項目2小時內(nèi)就成交了176套，成交總金額超14.1億元。
郭毅指出，“北京市‘好房子’政策的實施效果正在顯現(xiàn)，從海淀北、朝陽東到城市副中心，多個重點區(qū)域都迎來了品質(zhì)住宅的集中供應(yīng)，這為改善群體創(chuàng)造了難得的入市窗口期?！?/p>
不過，市場分化現(xiàn)象依然明顯。通州區(qū)某開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者透露，自5月下半月以來明顯感受到市場轉(zhuǎn)冷，“3月市場曾顯現(xiàn)‘小陽春’態(tài)勢，4月表現(xiàn)尚可，但進入5月下旬后，市場銷售有一定的下滑?！?/p>
新品比拼得房率、層高
隨著“好房子”首次寫入2025年政府工作報告，北京房地產(chǎn)市場正迎來新一輪產(chǎn)品升級。
2月份，北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)的《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》明確，在平原多點地區(qū)率先形成示范，鼓勵增加封閉或開敞陽臺，允許套內(nèi)面積較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例的挑空空間，部分面積不計入容積率。
5月起正式施行的國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，更是明確新建住宅建筑的層高提升為不低于3米，為品質(zhì)住宅樹立新標(biāo)桿。
在此背景下，北京多個新入市項目積極響應(yīng)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，在產(chǎn)品設(shè)計上實現(xiàn)突破。
比如，位于亦莊的招商序，套內(nèi)使用率超90%，近1000平方米的架空層與下沉庭院形成立體聯(lián)動空間，打造雙會所社交體系。
位于昌平沙河高教園區(qū)的北京住總·清樾府，其低密墅區(qū)洋房實景示范區(qū)于5月10日開放。項目核心優(yōu)勢在于容積率僅1.25，規(guī)劃為4層的一梯兩戶低密洋房，層高最高約3.15米，主力戶型使用率均超80%，并創(chuàng)新性融合宋代園林“八景十二園”設(shè)計。
5月28日，位于海淀清河的建發(fā)·海晏正式亮相。項目定位為京派王府中式產(chǎn)品，并且提出超越“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，層高為3.2-3.6米，采用旭格系統(tǒng)窗以及全明家政間、一步陽臺等設(shè)計。園林內(nèi)打造約72.8米四季畫廊，約3600平方米會所包括恒溫度假泳池、私宴廳、影音室、健身房等空間。
北京城建打造的國譽燕園|朗潤項目也在“好房子”政策的加持下，按照“安全、舒適、綠色，智慧”的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，使用率最高可達98%，并增加更多收納空間。值得關(guān)注的是，該項目首創(chuàng)推出三大革新戶型，88平方米戶型空間百變隨心，承載多種生活模式；104平方米戶型三面寬舒適功能布局；127平方米經(jīng)典“四葉草”戶型，打造LDKB一體化通透空間。
位于北五環(huán)昌平未來科學(xué)城板塊的北京國賢府貳期項目，5月份以網(wǎng)簽211套、網(wǎng)簽金額11.5億元成為北京住宅成交TOP 1。于5月份的最后一天，其建筑面積約133平方米、166平方米戶型的兩個樣板間正式亮相。據(jù)了解，該項目133平方米戶型做到了四面寬設(shè)計，在北京新房市場同面積段的產(chǎn)品中實屬罕見，創(chuàng)新性打造了全明“空中花園”電梯廳、“270°飄窗環(huán)游主臥套”。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著政策引導(dǎo)和市場需求的升級，北京新房市場正從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品力競爭已成為開發(fā)商的核心課題。
6月將現(xiàn)上半年“翹尾”行情？
接近年中，北京房地產(chǎn)市場將如何走？
郭毅認(rèn)為，從目前來看，北京的成交高峰有幾個關(guān)鍵節(jié)點，首先是政策集中出爐的周期，像今年的三四月份，在政策拉動下出現(xiàn)成交小高峰。其次是房企沖刺業(yè)績的關(guān)鍵時點，每逢年中和年末，開發(fā)商往往會推出特價房源、加大優(yōu)惠力度，從而帶動成交量出現(xiàn)季節(jié)性翹尾。
對于全年走勢預(yù)判，郭毅表示，在當(dāng)前市場環(huán)境下，北京新房市場可能很難實現(xiàn)成交量的全面大幅度攀升，但受政策調(diào)整和房企營銷策略影響，局部時段的小幅回暖行情仍值得期待。
在張波看來，新房分化的市場還將持續(xù)，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊今年以來競拍激烈，開發(fā)商拿地成本高企，疊加不限價政策，預(yù)計新房價格結(jié)構(gòu)性上漲趨勢不變，但房山、大興等外圍區(qū)域因庫存高、市場去化難度大，價格仍承壓。
政策層面，張波認(rèn)為，如果是和限購放松相關(guān)，則能帶動需求增加，對于市場的拉動作用較強。如果是公積金相關(guān)的政策調(diào)整，則影響面整體偏小。從目前北京的市場表現(xiàn)來看，預(yù)計不會出現(xiàn)大的政策刺激，將以小政策調(diào)整為主，拉動市場情緒的作用表現(xiàn)更多。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 穆祥桐
