繼北京、上海之后，深圳也加入樓市限購松綁陣營。
9月6日晚，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（簡稱《通知》），其中涉及分區(qū)優(yōu)化調(diào)整居民購買商品住房政策、分區(qū)優(yōu)化調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策、利率定價機(jī)制不再區(qū)分首套住房和二套住房等核心內(nèi)容。
縱觀此次深圳松綁限購，尺度略大于京滬，不僅松綁了購房套數(shù)，部分區(qū)域諸如羅湖區(qū)，也不再限制社保年限。
在業(yè)內(nèi)人士看來，此次深圳新政恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)，疊加限購政策的大幅優(yōu)化，預(yù)計將對樓市外圍區(qū)域的庫存去化產(chǎn)生顯著推動作用。
持續(xù)“分區(qū)優(yōu)化”，多群體購房門檻大降
《通知》圍繞“分區(qū)優(yōu)化”核心思路，對深圳商品住房購買政策作出多維度調(diào)整。
具體來看，符合條件的居民家庭，外圍區(qū)域不限制住房套數(shù)。根據(jù)《通知》，深圳市戶籍居民家庭、自購房之日前在深圳市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非深圳市戶籍居民家庭，在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房不限套數(shù)。
無社保非深圳市戶籍居民家庭，外圍區(qū)域可購2套房?！锻ㄖ凤@示，無法提供自購房之日前在深圳市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上證明的非深圳市戶籍居民家庭，在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房限購2套。
遠(yuǎn)郊區(qū)全面取消購房資格審核。在鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)購買商品住房，不再審核購房資格。
而成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購政策。
這四條內(nèi)容，涉及多方面調(diào)整，包括調(diào)整購房套數(shù)、取消羅湖區(qū)購房年限、成年單身人士松綁限購等。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀稱，相比京滬，深圳在限購政策松綁的力度更大一些。一是表現(xiàn)在非深圳市戶籍人口即便沒有繳納個稅和社保1年證明的，也可以在近郊購買兩套住房；二是遠(yuǎn)郊區(qū)完全退出限購套數(shù)；三是位于經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)現(xiàn)在也被視為“近郊”范圍，限購區(qū)域收縮至福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道。
對于羅湖區(qū)，去年的深圳“9·30”政策規(guī)定，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士的限購范圍縮小至福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購買住房。而此次新政明確，無法提供社保的非深圳市戶籍居民家庭可以在羅湖區(qū)限購2套住房，這就意味著該區(qū)域取消了對外地人社保年限的限制。
首套、二套房貸利率統(tǒng)一，企業(yè)限購放寬
與此同時，深圳優(yōu)化調(diào)整個人住房信貸政策，在利率定價機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，這一調(diào)整與上海此前出臺的利率新規(guī)保持一致。
李宇嘉表示，深圳在利率政策上借鑒了上海經(jīng)驗，但未跟進(jìn)京滬的公積金調(diào)整，核心原因是深圳已于今年3月24日實施公積金新政，已將額度充分提高。比如首套家庭最高可貸154萬元，二孩及以上家庭最高可貸165萬元；首套住房+二孩及以上家庭，個人最高可貸114萬元，家庭最高可貸209萬元等。
此外，深圳此次分區(qū)優(yōu)化調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策。李宇嘉解讀稱，在新的限購區(qū)域范圍內(nèi)，包括福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道，只要滿足設(shè)立年限滿1年、在深圳市累計繳納稅款金額達(dá)100萬元、員工人數(shù)10名及以上條件的企業(yè)，即可以購房，且不受套數(shù)限制；在非限購區(qū)域則沒有任何限制?！斑@一政策目的在于鼓勵企業(yè)在深圳投資，留住有資金實力的企業(yè)，同時給住房市場釋放增量動力?！?/p>
力度超京滬，外圍限購?fù)顺鲋袌銎蠓€(wěn)
對于此次深圳樓市新政，李宇嘉點(diǎn)評稱，總體來看，政策力度比京滬更大，外圍區(qū)域退出限購略超預(yù)期。
對其原因，李宇嘉分析認(rèn)為，深圳樓市調(diào)整幅度相對更大，二手住房價格下跌持續(xù)時間更長，從2021年5月份就已經(jīng)開始下跌，今年7月份下跌0.9%。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，深圳新房成交面積15萬平方米，環(huán)比基本持平，但高基數(shù)下同比下降45%；二手房成交4283套，環(huán)比下降8%，低基數(shù)下同比增長13%。
李宇嘉還表示，從供地、開工、投資來看，深圳的跌幅也比京滬要大。今年上半年土地出讓金前20城市中，并沒有深圳，這對于深圳補(bǔ)齊民生短板、推進(jìn)外來人口本地化、助力戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，甚至城市搶人才、提升城市競爭力等方面，都會形成資金方面的制約。
此外，李宇嘉說，相比京滬，深圳樓市彈性更大，漲得快跌得也快。同時，房地產(chǎn)對深圳居民資產(chǎn)配置、金融市場穩(wěn)定、城市經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的影響，也大于京滬兩地。而且，投資客進(jìn)入或退出，對深圳樓市的沖擊非常大。在投資情緒低迷的情況下，外圍區(qū)域退出限購也就在情理之中。
深圳此次優(yōu)化限購政策，對于房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)，將有哪些積極影響？
李宇嘉認(rèn)為，目前來看，經(jīng)過長達(dá)4年多的下跌，深圳很多區(qū)域房價相比高峰期腰斬，疊加限貸政策松綁，購房門檻和成本大幅度降低，此次深圳松綁外圍限購，或?qū)⑽苓呏槿腔驈V東其他城市，甚至內(nèi)地人群前來買房。不過，可能會對環(huán)深圳都市圈形成虹吸效應(yīng)，這一點(diǎn)需要引起重視。
“此次優(yōu)化限購政策，疊加‘金九銀十’到來，對外圍區(qū)域的去化作用會比較明顯，從而助推新房交易告別前期低迷態(tài)勢。”李宇嘉說。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 趙琳
