北京“8·8”樓市新政落地已滿一個(gè)月，從多維度數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)正釋放積極信號(hào)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新政實(shí)施后（8月9日-9月7日），北京新建商品住宅日均成交1.26萬(wàn)平方米，較7月日均增長(zhǎng)7%?？硕鸾y(tǒng)計(jì)則進(jìn)一步印證了市場(chǎng)回升態(tài)勢(shì)：8月北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不含共有產(chǎn)權(quán)房）成交2733套，環(huán)比上漲6.2%。
隨著傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”到來(lái)，房企正加速推盤(pán)節(jié)奏。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)后續(xù)成交量將逐步恢復(fù)，且年內(nèi)或有更多聚焦“激活需求、優(yōu)化供給”的政策出臺(tái)，持續(xù)為樓市注入動(dòng)力。
新房：日均增長(zhǎng)7%，改善客群向外環(huán)突圍
新政對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用，在一線交易端體現(xiàn)尤為明顯。北京鏈家遠(yuǎn)洋一方店商圈經(jīng)理孟慶峰向記者介紹，新政落地后，門(mén)店新房業(yè)務(wù)活躍度大幅提升：線上咨詢量從7月的59個(gè)增至8月的104個(gè)，環(huán)比增長(zhǎng)76%；新房帶看滲透率同樣表現(xiàn)亮眼，門(mén)店16名買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)人中，7月僅12人有新房帶看記錄，8月則實(shí)現(xiàn)全員覆蓋，滲透率環(huán)比增長(zhǎng)33%。
“核心變化是政策為改善型需求提供了釋放窗口。”孟慶峰進(jìn)一步解釋?zhuān)饲笆芟抻谫?gòu)房政策，部分五環(huán)內(nèi)的改善客戶難以向外環(huán)置換升級(jí)，新政打破這一限制后，這類(lèi)需求逐步釋放，直接帶動(dòng)了整體交易量增長(zhǎng)，市場(chǎng)趨勢(shì)持續(xù)向好。
與此同時(shí)，新政也切實(shí)減輕了剛需群體的購(gòu)房壓力。孟慶峰提到，政策調(diào)整后，二套住房公積金貸款額度從60萬(wàn)元提升至100萬(wàn)元，首套120萬(wàn)元貸款的償還年限從11.1年縮短至7.1年，“購(gòu)房成本的降低，讓不少購(gòu)房者加快了決策節(jié)奏?！?/p>
可以看出，新政帶來(lái)了積極變化。從中指研究院監(jiān)測(cè)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，新政落地后的8月9日到9月7日，北京新建商品住宅新房日均成交1.26萬(wàn)平方米，相比7月日均增長(zhǎng)7%，但同比仍回落19%。從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，8月4日-8月10日，北京新建商品住宅成交面積6.55萬(wàn)平方米，此后三周分別是9.65萬(wàn)平方米、8.59萬(wàn)平方米、10.6萬(wàn)平方米，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前一周。不過(guò)，9月第一周又回落至6.98萬(wàn)平方米，反映出市場(chǎng)需求釋放仍需時(shí)間。
中指研究院稱，距北京8月8日出臺(tái)樓市新政已有1個(gè)月時(shí)間，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，部分樓盤(pán)到訪量有所好轉(zhuǎn)，部分小區(qū)二手房帶看量也有增加，但整體市場(chǎng)氛圍仍較平穩(wěn)。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受記者采訪時(shí)表示，“8月8日出臺(tái)的樓市新政屬于微寬松范疇，對(duì)成交量的影響也是‘微拉動(dòng)’，集中顯效期是在新政之后的3天時(shí)間，但是我們發(fā)現(xiàn)，最近每個(gè)周末的成交量都比新政之前提升了20%-30%?！?/p>
從全年維度看，北京樓市在經(jīng)歷三四月份傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”并將熱度延續(xù)至五六月份后，7月出現(xiàn)階段性回調(diào)；盡管8月在新政加持下實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，但成交量在全年中仍處于相對(duì)低位，市場(chǎng)恢復(fù)仍需政策與市場(chǎng)信心的雙重支撐。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析，北京優(yōu)化限購(gòu)政策未對(duì)外地需求放開(kāi)，仍以挖掘“內(nèi)需”為主，體現(xiàn)出一線城市漸進(jìn)的政策推進(jìn)節(jié)奏。由于北京在五環(huán)外新房成交占比近八成，新政有助于提振外圍區(qū)域新房市場(chǎng)交易活躍度，同時(shí)部分家庭也因此獲得了五環(huán)內(nèi)的購(gòu)房資格，預(yù)計(jì)這也將推動(dòng)部分“向內(nèi)”置換的改善性住房需求釋放。但考慮到本輪政策力度整體溫和，且2024年多輪政策優(yōu)化已提前釋放部分需求，新政的邊際效應(yīng)或較為有限。
二手房：市場(chǎng)咨詢、帶看量雙上升
北京新政直接降低了購(gòu)房門(mén)檻，擴(kuò)大了購(gòu)房人群范圍。在8月新政松綁的暖風(fēng)下，北京二手房市場(chǎng)也悄然發(fā)生變化。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手住宅網(wǎng)簽量為13331套，環(huán)比增長(zhǎng)4.3%，同比下降7.2%。雖然同比仍未“轉(zhuǎn)正”，但據(jù)一線業(yè)內(nèi)人士反饋，新政后的一個(gè)月內(nèi)，部分區(qū)域二手房門(mén)店出現(xiàn)帶看量、咨詢量上升的情況，買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)轉(zhuǎn)向積極。
北京鏈家通州璐河北門(mén)店商圈經(jīng)理關(guān)明心介紹：“新政出臺(tái)后，8月9日到8月底，門(mén)店咨詢量達(dá)到513個(gè)，相比7月同期的423個(gè)增長(zhǎng)近20%?！?/p>
帶看量同樣呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。關(guān)明心表示，其門(mén)店8月共計(jì)帶看242次，7月為212次，帶看量環(huán)比增長(zhǎng)近15%，簽約量也有所增長(zhǎng)，“整體趨勢(shì)是向好的?！?/p>
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)東亞融科旗艦店店?yáng)|馮尚明也觀察到類(lèi)似現(xiàn)象。他在馬駒橋地區(qū)經(jīng)營(yíng)著3家門(mén)店，新政后客戶更加關(guān)注政策動(dòng)向，門(mén)店帶看量環(huán)比增長(zhǎng)約5%。
值得關(guān)注的是，新政之后，買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)正在發(fā)生微妙變化。關(guān)明心表示，政策調(diào)整既提升了購(gòu)房者的信心和預(yù)期，也切實(shí)降低了購(gòu)房成本。許多原本觀望的購(gòu)房者，尤其是那些有實(shí)際居住需求的人群，不再持幣等待，而是抓住政策窗口期入市。
李冰（化名）一直想在五環(huán)外買(mǎi)個(gè)養(yǎng)老房，看著市場(chǎng)價(jià)格一直在降，就遲遲沒(méi)有出手，此次新政對(duì)她有所觸動(dòng)。她打算先去看房，“現(xiàn)在可選房源比較多，碰到合適的房源就會(huì)考慮買(mǎi)。”
盡管購(gòu)房者預(yù)期有所改觀，但分化趨勢(shì)依然明顯。馮尚明預(yù)計(jì)，“市場(chǎng)分化仍會(huì)延續(xù)，小戶型、兩居室的優(yōu)質(zhì)房源會(huì)有更高的關(guān)注度。”
業(yè)內(nèi)人士指出，從目前來(lái)看，北京二手房市場(chǎng)位置優(yōu)越、戶型合理、價(jià)格適中的房源仍然備受青睞，而一些老舊小區(qū)或位置偏遠(yuǎn)的房源則去化緩慢。不同區(qū)域的市場(chǎng)反應(yīng)也有所差異，政策效果的持續(xù)性和強(qiáng)度仍需時(shí)間檢驗(yàn)。而未來(lái)市場(chǎng)的走向?qū)⑷Q于多種因素，包括政策是否進(jìn)一步優(yōu)化、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化以及買(mǎi)賣(mài)雙方的心理預(yù)期調(diào)整等。
對(duì)于“金九銀十”的市場(chǎng)走勢(shì)，曹晶晶認(rèn)為，北京在傳統(tǒng)旺季到來(lái)前同步推出支持性政策，旨在為“金九銀十”蓄力，隨著房企推盤(pán)節(jié)奏加快，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量將逐步恢復(fù)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對(duì) 柳寶慶
