2021年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策和融資環(huán)境趨緊等多重外部壓力影響下，房企的盈利能力受到了空前的考驗(yàn)。
新京報(bào)房產(chǎn)新聞部對(duì)2021年度銷售額排名前50強(qiáng)房企盈利指標(biāo)進(jìn)行復(fù)盤，在目前已披露財(cái)報(bào)的44家龍頭房企中，選取歸母凈利潤(rùn)、凈利潤(rùn)率、毛利率三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行排序?qū)Ρ确治?。此次，新京?bào)房產(chǎn)新聞部推出《2021年50強(qiáng)房企凈利潤(rùn)率盤點(diǎn)》，著重對(duì)反映房企盈利能力的重要指標(biāo)——凈利潤(rùn)率進(jìn)行排序分析。
凈利潤(rùn)率又稱銷售凈利率，是反映公司盈利能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是扣除所有成本、費(fèi)用和企業(yè)所得稅后的利潤(rùn)率。銷售額50強(qiáng)房企中，2021年誰(shuí)的凈利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)？又有誰(shuí)跌幅較大？
僅5家房企凈利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)
2021年房企凈利潤(rùn)率的表現(xiàn)可謂是“跌”聲一片。在已經(jīng)披露財(cái)報(bào)的44家龍頭房企中，僅濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、大唐地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、禹洲集團(tuán)5家實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)率正增長(zhǎng)，另外39家房企同比均有所下跌，下跌的房企超過(guò)八成。
通過(guò)和2020年對(duì)比可以看出，寶龍地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等這些排名靠前的、盈利能力較強(qiáng)的房企，2021年的凈利潤(rùn)率也有較大幅度的下滑，且凈利潤(rùn)率尚且還未達(dá)到20%。以中海地產(chǎn)為例，2021年其凈利潤(rùn)率為17.78%，而其2020年則為25.68%。曾經(jīng)凈利潤(rùn)率表現(xiàn)較佳的龍光地產(chǎn)、合景泰富也有所下滑，凈利潤(rùn)率分別為13.26%和10.75%，同比分別下滑5.56個(gè)和12.45個(gè)百分點(diǎn)。
整體來(lái)看，2021年，在已披露財(cái)報(bào)的44家房企中，僅有13家凈利潤(rùn)率達(dá)到10%以上。同時(shí)，凈利潤(rùn)率為正值但在5%以下的房企數(shù)量也從2020年的4家增加至7家，包括禹洲集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、首開(kāi)股份、建業(yè)地產(chǎn)、綠地控股、祥生控股、大悅城控股。
此外，5家房企凈利潤(rùn)率為負(fù)值，分別為中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、富力地產(chǎn)、陽(yáng)光城、藍(lán)光發(fā)展。這5家房企對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)也錄得虧損，其中，藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城、富力地產(chǎn)未能如期償還到期債券引發(fā)信用危機(jī)；中南建設(shè)、陽(yáng)光城等房企因業(yè)績(jī)不佳計(jì)提了大額的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，也導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)的大幅下降。
多重因素導(dǎo)致盈利能力普降
綜合歸母凈利潤(rùn)、毛利率、凈利潤(rùn)率三大指標(biāo)來(lái)看，2021年，上市龍頭房企的盈利能力處于普遍下降的態(tài)勢(shì)。其中，超八成龍頭房企凈利潤(rùn)率和毛利率同比呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。
另外一組來(lái)自于機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，不止是TOP50強(qiáng)房企，百?gòu)?qiáng)房企的凈利潤(rùn)率水平也明顯下滑。中指研究院最近發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的凈利潤(rùn)率均值和凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別降低2.2個(gè)和1.8個(gè)百分點(diǎn)，分別降至9.8%、8.1%。
從三大指標(biāo)來(lái)看，“出險(xiǎn)”房企（指陷入流動(dòng)性困難的房企）盈利能力快速下降，包括陽(yáng)光城、富力地產(chǎn)、融信中國(guó)等。截至5月9日，TOP50房企中尚且有融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)、新力控股等房企未發(fā)布財(cái)報(bào)。對(duì)于延發(fā)財(cái)報(bào)的主要原因，各家企業(yè)表示主要由于疫情對(duì)審計(jì)工作的干擾等，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，延發(fā)財(cái)報(bào)會(huì)令市場(chǎng)加深對(duì)企業(yè)流動(dòng)性狀況薄弱等的擔(dān)憂。
而關(guān)注三大指標(biāo)同比降幅較大的房企，其中部分房企都有近年來(lái)高價(jià)拿地、舉債擴(kuò)張的背景，比如閩系房企融信中國(guó)、正榮地產(chǎn)、陽(yáng)光城等。
業(yè)內(nèi)：房地產(chǎn)行業(yè)或長(zhǎng)期處于低利潤(rùn)時(shí)代
對(duì)于房企盈利能力普遍下降的現(xiàn)狀，中指研究院指出，地價(jià)高企和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，行業(yè)長(zhǎng)期處于低利潤(rùn)時(shí)代。當(dāng)前，多家高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動(dòng)性危機(jī)，此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，房企需逐步改變經(jīng)營(yíng)模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運(yùn)營(yíng)維持業(yè)務(wù)高彈性，以適應(yīng)極速分化的市場(chǎng)；同時(shí)，應(yīng)適度發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)揮運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，提升邊際效益。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)盈利狀況普降的趨勢(shì)，克而瑞分析師朱一鳴也指出，近年來(lái)行業(yè)盈利空間受到擠壓、多數(shù)典型上市房企利潤(rùn)率水平顯著下降主要有以下兩大原因：一方面，近年來(lái)行業(yè)規(guī)模增速放緩、企業(yè)銷售去化壓力較大，不少企業(yè)通過(guò)打折促銷、“以價(jià)換量”來(lái)保證貨值去化，保障銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這也進(jìn)一步加劇了企業(yè)“增收不增利”的表現(xiàn)。而另一方面，規(guī)模房企低利潤(rùn)項(xiàng)目仍然處于結(jié)算期，利潤(rùn)出現(xiàn)下降，但當(dāng)期費(fèi)用在目前的市場(chǎng)環(huán)境下仍然偏高，兩者并不匹配。此外，行業(yè)下行背景下，2021年不少房企結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)部分項(xiàng)目和股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值，也對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)表現(xiàn)有負(fù)面影響。
對(duì)于未來(lái)凈利潤(rùn)率的走勢(shì)，朱一鳴表示：“房企盈利水平正在回歸一個(gè)平衡點(diǎn)，未來(lái)還需要1-2年的時(shí)間才能走出低谷，但是很難說(shuō)會(huì)有明顯的回升?！?/span>
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 制圖 倪萍 校對(duì) 柳寶慶
