2021年，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了前所未有的壓力。在調(diào)控政策加碼以及融資環(huán)境驟變的影響下，房企銷售不容樂(lè)觀。而從反映房企創(chuàng)造財(cái)富能力的營(yíng)業(yè)收入（簡(jiǎn)稱“營(yíng)收”）上看，與往年相比也同樣不盡如人意，表現(xiàn)為增速明顯放緩。
按照往年的慣例，上市房企年報(bào)披露早已結(jié)束，但是今年，50強(qiáng)房企中，至今仍有6家房企未公布年報(bào)數(shù)據(jù)。針對(duì)已發(fā)年報(bào)的房企，新京報(bào)房產(chǎn)新聞部推出《2021年50強(qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入盤點(diǎn)》，以期對(duì)房企去年的造富能力窺探一二。
回顧不難發(fā)現(xiàn)，兩極分化現(xiàn)象仍在加劇，2021年，哪些房企營(yíng)收實(shí)現(xiàn)了高增長(zhǎng)？哪些房企大幅下跌？
13家房企進(jìn)入營(yíng)收千億陣營(yíng)
房企的營(yíng)收更能反映造富能力。具體來(lái)看，營(yíng)業(yè)額與銷售額的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同，營(yíng)收相比銷售額有延遲性。一般而言，房企的銷售額會(huì)在2-3年之內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成為營(yíng)收。
從去年?duì)I收情況來(lái)看，有兩家房企的營(yíng)收超過(guò)5000億元，分別為綠地和碧桂園。
2020年，房企營(yíng)收首次進(jìn)入5000億時(shí)代。當(dāng)時(shí)中國(guó)恒大營(yíng)收首破5000億元，但是時(shí)過(guò)境遷，恒大因?yàn)槿ツ晗掳肽暌詠?lái)的流動(dòng)性危機(jī)，年報(bào)一直未對(duì)外發(fā)布。
值得關(guān)注的是，綠地控股2021年?duì)I收達(dá)到5443億元，在已發(fā)布年報(bào)的房企中位居榜首，較2020年的4561億元增長(zhǎng)19%，由此前的第三位躍至第一位。在綠地控股的各項(xiàng)業(yè)務(wù)中，基建產(chǎn)業(yè)2021年表現(xiàn)頗為亮眼。年報(bào)顯示，2021年該部分業(yè)務(wù)完成營(yíng)收3114億元，同比增長(zhǎng)33%。
截至目前，TOP50房企中尚未發(fā)布2021年年報(bào)的有融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)、新力控股，而這些延遲發(fā)布財(cái)報(bào)的房企，也在“出險(xiǎn)”（發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)）房企名單中。除去這6家房企，其余44家房企營(yíng)收達(dá)到4.79萬(wàn)億元，平均值為1089.77億元，44家房企營(yíng)收同比平均增長(zhǎng)率為16.61%。
縱向?qū)Ρ葋?lái)看，2020年和2019年，50強(qiáng)房企營(yíng)收平均值分別為1080億元、920億元，營(yíng)收同比平均增速分別為21.21%、17.39%。因此，雖然由于2021年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，全年房企營(yíng)收整體仍然上漲，但主要表現(xiàn)為營(yíng)收增速放緩。
從2021年進(jìn)入營(yíng)收千億陣營(yíng)的房企數(shù)量來(lái)看，共計(jì)13家房企進(jìn)入千億陣營(yíng)，而2020年也有13家房企進(jìn)入千億陣營(yíng)，2019年則是11家。2021年，除了綠地控股、碧桂園破5000億外，萬(wàn)科達(dá)到4528億元，此后房企的營(yíng)收出現(xiàn)斷崖式下跌，3000億陣營(yíng)“斷檔”，而保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地4家房企營(yíng)收超過(guò)2000億元。其中，中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地首次邁進(jìn)2000億陣營(yíng)。
此外，營(yíng)收超過(guò)千億的房企還有新城控股、招商蛇口、金科股份、旭輝控股、華僑城、綠城中國(guó)6家房企。其中，2021年新晉千億營(yíng)收陣營(yíng)的房企包括華僑城、綠城中國(guó)、金科股份、旭輝控股。
多家龍頭房企營(yíng)收增速回落
2021年房企營(yíng)收的走勢(shì)也在意料之中，在“房住不炒”、行業(yè)降杠桿的政策主基調(diào)下，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管趨嚴(yán)。企業(yè)銷售規(guī)模增速放緩，整體結(jié)算規(guī)模相應(yīng)受到影響。隨之，受此影響最明顯的是房企整體營(yíng)收增速相對(duì)放緩。
從目前來(lái)看，仍有部分房企的營(yíng)收增長(zhǎng)迅猛，比如禹洲集團(tuán)2021年?duì)I收同比增長(zhǎng)160.01%。對(duì)于禹洲集團(tuán)營(yíng)收大幅上升的原因，禹洲集團(tuán)方面表示，主要原因是年內(nèi)交付物業(yè)總建筑面積增加，令物業(yè)銷售確認(rèn)收入有所上升。值得關(guān)注的是，在2020年，禹洲集團(tuán)營(yíng)收同比降幅較大，達(dá)到55.2%。
與此同時(shí)，2021年，綠城中國(guó)營(yíng)收首破千億，同比增長(zhǎng)52.38%；首開股份、旭輝控股營(yíng)收同比增幅超過(guò)五成，分別為53.31%和50.19%。此外，中國(guó)金茂、德信中國(guó)、美的置業(yè)2021年?duì)I收同比增長(zhǎng)49.96%、47.48%、40.43%。綜合來(lái)看，共有7家企業(yè)的增速超過(guò)40%。
不過(guò)，也有一些企業(yè)的營(yíng)收大幅減少，最為明顯的是，藍(lán)光發(fā)展?fàn)I收同比降低53.17%，陽(yáng)光城營(yíng)收同比降低48.25%，而這兩家房企均面臨流行性危機(jī)。在已經(jīng)披露財(cái)報(bào)的44家房企中，有7家房企營(yíng)收同比出現(xiàn)下降。
在房企整體收入仍在增加的同時(shí)，不能忽視的是，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。從2020年開始，利潤(rùn)出現(xiàn)整體下降，而2021年下降的幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，“增收不增利”的現(xiàn)象更加明顯。比如，2021年已經(jīng)披露財(cái)報(bào)的44家房企中，僅5家實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)率正增長(zhǎng)，下跌的房企超過(guò)八成。
事實(shí)上，2021年，很多此前營(yíng)收增速較大的房企均出現(xiàn)了回落的情況，營(yíng)收增速下調(diào)已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。比如，建發(fā)國(guó)際2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)146.8%，位居50強(qiáng)房企增速首位，2021年則為25%；新城控股2020年?duì)I收增速超過(guò)60%，2021年則為15.64%；中駿、華發(fā)股份2020年?duì)I收增速均超過(guò)50%，2021年則分別為15.86%、0.46%；建業(yè)地產(chǎn)2020年的營(yíng)收增速超過(guò)40%，2021年則為3.1%。
房企營(yíng)收構(gòu)成呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)
值得關(guān)注的是，由于房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)與銷售額存在2-3年的滯后性，也就是說(shuō)，2021年的營(yíng)業(yè)收入反映的是2-3年前銷售的項(xiàng)目。因此，焦點(diǎn)研究院分析認(rèn)為，這是2021年房企營(yíng)收依然能夠保持增長(zhǎng)的原因。隨著后續(xù)銷售項(xiàng)目的逐步結(jié)轉(zhuǎn)，在銷售規(guī)模見頂以后，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，上市房企的營(yíng)收增速會(huì)進(jìn)入下降趨勢(shì)。
而隨著收入預(yù)期的減少，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入管理紅利時(shí)代。各大房企開始更加注重銷管費(fèi)用的精細(xì)化管理，提升自身效益。
從目前來(lái)看，房企的營(yíng)業(yè)收入主要由房地產(chǎn)主營(yíng)收入和包括物業(yè)管理在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)收入構(gòu)成。對(duì)于大多數(shù)房企而言，房地產(chǎn)開發(fā)收入仍占主導(dǎo)，占比多在90%以上。不過(guò)，近年來(lái)，房企多元化布局步伐加快，房企的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成已開始變化。除主營(yíng)業(yè)務(wù)之外的業(yè)務(wù)，在營(yíng)收中的位置越來(lái)越凸顯。
但是，目前很多房企的多元化業(yè)務(wù)處于起步階段，對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)還微不足道。為此，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的收入構(gòu)成也像其業(yè)務(wù)一樣必然呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)。
在2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示，萬(wàn)科過(guò)去多年對(duì)多個(gè)賽道同時(shí)探索，令公司付出的成本比想象中更大，對(duì)業(yè)績(jī)也產(chǎn)生了影響。如今為了探索新業(yè)務(wù)所交的學(xué)費(fèi)大部分已交完，即使以成本法記賬，2022年非開發(fā)業(yè)務(wù)也將對(duì)報(bào)表形成正向的貢獻(xiàn)。這些經(jīng)營(yíng)類的業(yè)務(wù)，正在逐步形成盈利的“蓄水池”。
對(duì)此，克而瑞分析人士認(rèn)為，未來(lái)隨著物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模見頂，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收增量空間有限，但隨之仍有大量存量資產(chǎn)亟待運(yùn)營(yíng)管理，代建、商管和物業(yè)管理的發(fā)展方興未艾，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)房企轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)方向，也是未來(lái)房企持續(xù)發(fā)展的重要推動(dòng)力。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 制圖 倪萍 校對(duì) 王心 楊許麗
