購(gòu)房者入住后，發(fā)現(xiàn)雨季房屋漏水，并陷入“報(bào)修－維修－再漏水”的循環(huán)，購(gòu)房者該如何維權(quán)？近期，北京市平谷區(qū)人民法院審結(jié)一起相關(guān)案件，厘清了商品房滲漏時(shí)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主各自應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，判決開(kāi)發(fā)商賠償維修費(fèi)用并承擔(dān)維修責(zé)任。
房屋漏水屢修不好，開(kāi)發(fā)商被判擔(dān)責(zé)
2015年，王先生與某置業(yè)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買一處商品房。
自2017年交房入住起，涉案房屋每年雨季，臥室、客廳、陽(yáng)臺(tái)等多處都會(huì)出現(xiàn)不同程度的滲水、漏水現(xiàn)象。從2020年至2022年，王先生通過(guò)物業(yè)公司多次報(bào)修，留下了厚厚一沓報(bào)修單、工程維修單。維修記錄顯示，問(wèn)題涉及“屋頂漏水”“臥室墻體滲水”“客廳南墻滲水”等。
某置業(yè)公司通過(guò)物業(yè)公司聯(lián)系了第三方施工隊(duì)進(jìn)行了數(shù)次維修，但滲漏問(wèn)題始終未能根治。
在多次溝通無(wú)果后，王先生起訴某置業(yè)公司和物業(yè)公司，要求其對(duì)房屋進(jìn)行徹底修復(fù)、賠償維修費(fèi)、租房費(fèi)，并延長(zhǎng)相關(guān)部位的保修期。
某置業(yè)公司辯稱涉案房屋的防水工程5年保修期已過(guò)，其不應(yīng)再承擔(dān)責(zé)任。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《商品房預(yù)售合同》約定，屋面防水工程的保修期為5年，自房屋交付之日（2017年6月30日）起算。王先生在保修期內(nèi)已多次就漏水問(wèn)題報(bào)修，置業(yè)公司也進(jìn)行了維修，可以證明漏水是保修期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題。置業(yè)公司雖進(jìn)行了維修，但未能徹底解決問(wèn)題，不能因其維修行為就認(rèn)定保修責(zé)任免除。
最終，法院判決某置業(yè)公司支付王先生室內(nèi)墻面維修費(fèi)2500元；某置業(yè)公司對(duì)涉案房屋的露臺(tái)、房頂、次臥及廚房等相關(guān)墻面采取防水修復(fù)措施；駁回王先生其他訴訟請(qǐng)求。判決后雙方均未上訴，現(xiàn)已生效。
滲漏問(wèn)題在保修期內(nèi)就出現(xiàn)，過(guò)期后開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)維修
對(duì)于本案涉及的幾個(gè)核心問(wèn)題，法官進(jìn)行了進(jìn)一步的解析。
首先是關(guān)于房屋保修期如何計(jì)算。本案的核心爭(zhēng)議點(diǎn)在于“保修期是否屆滿”。合同約定，屋面防滲漏的保修期5年，從房屋“交付之日”起算。王先生的房屋于2017年6月交付，從表面上看，5年保修期至2022年6月。然而，法院并未機(jī)械地以起訴時(shí)間來(lái)判斷，而是審查了“質(zhì)量問(wèn)題是否在保修期內(nèi)發(fā)生并提出”。
王先生提供的自2020年至2022年的報(bào)修單表明，滲漏問(wèn)題在保修期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)，并且王先生已履行了通知義務(wù)，因開(kāi)發(fā)商的原因未及時(shí)修復(fù)完成，即便過(guò)了保修期，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任。反之，如果業(yè)主在保修期內(nèi)未發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)后未及時(shí)報(bào)修，待保修期過(guò)后再主張權(quán)利，則將面臨極大的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。
其次，開(kāi)發(fā)商維修了，但問(wèn)題沒(méi)解決，責(zé)任算盡到了嗎？
答案是否定的。開(kāi)發(fā)商的保修責(zé)任，不僅包括“響應(yīng)維修”，更核心的是“修復(fù)至符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”。本案中，某置業(yè)公司雖然多次派人維修，但問(wèn)題反復(fù)出現(xiàn)，證明其維修并未從根本上解決質(zhì)量缺陷。開(kāi)發(fā)商不能以“已維修”為由進(jìn)行抗辯，必須承擔(dān)直至問(wèn)題解決為止的修復(fù)責(zé)任。
為何法院未支持“延長(zhǎng)保修期”和“租房費(fèi)”的請(qǐng)求？
關(guān)于王先生延長(zhǎng)保修期的請(qǐng)求，因雙方合同沒(méi)有約定重新起算保修期，且相關(guān)法律法規(guī)等亦未對(duì)商品房現(xiàn)房買賣關(guān)系中售房人需對(duì)住宅質(zhì)量承擔(dān)維修后重新起算保修期的義務(wù)進(jìn)行明確規(guī)定。故王先生的請(qǐng)求缺乏充分的依據(jù)，法院未予支持。
關(guān)于租房費(fèi)，因其屬于“修復(fù)期間造成的其他損失”，需要實(shí)際發(fā)生。王先生在訴訟時(shí)并未實(shí)際支出該筆費(fèi)用，故法院不予支持。但如果未來(lái)因開(kāi)發(fā)商的修復(fù)施工確實(shí)導(dǎo)致業(yè)主需要在外租房，王先生可以保留證據(jù)，另行主張。
物業(yè)公司在案件中扮演什么角色？在商品房買賣合同法律關(guān)系中，責(zé)任主體是開(kāi)發(fā)商（出賣人）。物業(yè)公司的職責(zé)通常是日常維護(hù)、公共區(qū)域管理以及作為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的溝通橋梁。本案中，物業(yè)公司履行了轉(zhuǎn)報(bào)修的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商也通過(guò)其聯(lián)系了維修方，物業(yè)公司并無(wú)過(guò)錯(cuò)。因此，業(yè)主不能因房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題要求物業(yè)公司承擔(dān)開(kāi)發(fā)商的保修責(zé)任。
最后法官提示購(gòu)房者，收房時(shí)務(wù)必仔細(xì)查驗(yàn)，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的任何問(wèn)題，要詳細(xì)記錄在驗(yàn)收單上，并要求開(kāi)發(fā)商簽字確認(rèn)、限期整改。在保修期內(nèi)，一旦發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，要第一時(shí)間通過(guò)書面、帶有時(shí)間戳的APP拍照錄像等方式固定證據(jù)。在與物業(yè)溝通時(shí)，要明確要求其向開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)達(dá)報(bào)修訴求，并跟蹤處理進(jìn)度。
新京報(bào)記者 張靜姝 通訊員 許躍
編輯 劉倩 校對(duì) 李立軍
