“就想住得寬敞些，孩子大了，需要自己的空間。”陳然（化名）的目標明確——北京北五環(huán)外、兩居室、總價可控。
2025年12月底，在北京刺骨的寒冬中，經(jīng)過連日來的看房奔波，陳然最終敲定了一套符合預(yù)算的住宅。首付加上來自銀行的120萬元貸款，她完成了從“西城老破小”到“北五環(huán)次新兩居”的置換升級。簽合同那一刻，她感到的是解脫和憧憬。
陳然的經(jīng)歷并非個例。在2025年的北京樓市，改善置業(yè)者們通過“買一賣一”的鏈條，支撐起了二手房市場的基本盤。
縱觀2025年全年，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為17.4萬套，與上一年相比減少約1400套，降幅僅為0.8%，顯示出市場在調(diào)整周期中依然有相當(dāng)?shù)捻g性。
回顧2025年，有哪些人選擇了在這一年“逆勢”購房？他們的故事是怎樣的？歲末年初，我們通過四個跨越南北的購房故事，勾勒出2025年中國樓市購房者的典型群像。
北京置換者：賣掉市中心學(xué)區(qū)房，到五環(huán)外安新家
“我在西城區(qū)的老房子是早年孩子上學(xué)時候買的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在孩子都上大學(xué)了，我也想換套大的，改善一下居住條件?！标惾环Q，她是先把西城區(qū)的老房子掛出來，“前后掛了有半年時間才成交，比原來預(yù)期的價格降了20萬?！?/p>
陳然稱：“買房的時候，房價在降，這意味著賣房的時候，房子也賣不上價格。巧合的是，我買房的時候，和房東議價還掉的也是20萬?！?/p>
和陳然不同的是，張磊的置換之路，則是兼顧了多重選擇。2025年四五月份，張磊將房山、豐臺的兩套房產(chǎn)都賣了，計劃置換一套面積更大、位置更優(yōu)且教育資源較好的房子?！胺可侥翘资?20多平方米的新房，雖然已經(jīng)交房了，但因為位置較遠，我一次都沒住過。豐臺的房子在西四環(huán)邊上，是老房子，面積不算大，約80平方米。”張磊說，經(jīng)過幾個月的看房選房，最終在上個月定了海淀區(qū)一套150平方米的房子。
張磊感慨：“現(xiàn)在回過頭來看，當(dāng)時賣房的時機選得挺對的，畢竟之后房價就跌得挺明顯了。而海淀的房子買得也較為合適，比七八月份的價格，便宜了不少，而且現(xiàn)在的房價也算是穩(wěn)住了?！?/p>
對于購房者來說，2025年北京的支持政策也較為給力。2025年8月8日，北京發(fā)布樓市新政，自8月9日起，符合本市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。
2025年12月24日，北京進一步出臺樓市新政，進一步優(yōu)化調(diào)整住房限購政策，非京籍五環(huán)內(nèi)購房社保年限降至2年、五環(huán)外降至1年；二孩及以上家庭可在五環(huán)內(nèi)多購1套；商業(yè)房貸不再區(qū)分首套二套利率，二套公積金首付比例降至25%；再加上12月30日落地的住房增值稅優(yōu)惠，多重政策紅利讓購房者的入市意愿被激活。
2025年年末，北京二手房市場迎來了一波顯著回暖，這也與政策“禮包”相關(guān)。
2025年12月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為1.72萬套，環(huán)比增長19.1%，創(chuàng)出近9個月以來的新高，顯示市場底部夯實后重拾升勢。從網(wǎng)簽來看，2025年最后一天，北京二手商品住宅網(wǎng)簽量超千套；2026年元旦期間，北京二手商品住宅合計網(wǎng)簽88套。
從當(dāng)下的北京樓市來看，二手房成交占比已經(jīng)高達八成以上，同時，二手房又以改善型置換為主力。 以2025年12月為例，北京二手房成交套數(shù)占全市總成交的 83.7% ，套均面積穩(wěn)定在 90.2平方米 ，樓齡10年內(nèi)的次新房成交占比升至 41% ，顯示置換鏈條加速運轉(zhuǎn)，改善型需求通過二手房市場釋放。
上海改善家庭：一場歷時兩年的“拉鋸戰(zhàn)”
在上海，張薇（化名）一家的置換之旅，更像一場與時間賽跑的拉鋸戰(zhàn)。
在添了二寶后，張薇（化名）開啟了“一家四口”的幸福生活，但是，房子卻明顯感覺不夠住了，再加上大寶要上學(xué)，學(xué)區(qū)房也提上了日程。
從2023年開始，張薇一家就在為下一個家尋覓。學(xué)區(qū)、品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、價格……多個維度反復(fù)拉扯。
“看過的房子，要么學(xué)區(qū)好但小區(qū)破舊，要么新房美但配套遙遠，學(xué)區(qū)和配套頂尖的新房又買不起?！睆堔泵枋龅睦Ь骋彩?025年上海樓市不少改善型購房者的心境，“配套好的新房太貴，偏遠的新房不想買，市中心的二手房又大多是老齡房。”
最終，他們瞄準了浦東唐鎮(zhèn)的浦發(fā)華庭?！爱?dāng)時那套房源，在小區(qū)里屬于誠意出售的低價房，房東急售。我們沒怎么砍價，就以800萬定了?！睆堔狈Q，看了兩年多房子也妥協(xié)了，最后比較“佛系”。
入住后，張薇入手的房子也降價了，同小區(qū)類似房源的掛牌價已普遍降至700萬左右。張薇稱：“換房是剛性需求，雖然降價了，但是，我們也住進了心儀的商品房小區(qū)，孩子上學(xué)的問題也解決了。這種滿足感，是真實的。”
而張薇的賣房之路更是耗費了大量心力，每一次降價調(diào)整都伴隨著糾結(jié)。
2015年，張薇以280萬購入的一套約100平方米的三房；2023年，當(dāng)市場出現(xiàn)380萬的報價時，他們選擇了觀望，期待更好的價格。然而，行情急轉(zhuǎn)直下，“有價無市”成為常態(tài)。房子掛了超過一年。
“在買房前，這套房子終于在2024年以350萬賣了出去。雖然比高點少了30萬，但比起買入價，還是賺了。”張薇坦言。
和張薇一樣的置換群體涌入樓市背后，是上海樓市利好新政的推出。2025年8月，上海出臺“滬六條”樓市新政，限購政策迎來大調(diào)整，符合條件的家庭，外環(huán)外購房不限套數(shù)，成年單身按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策；同時，公積金賬戶可支付首付款，商貸利率不再區(qū)分首套和二套，以及完善個人住房房產(chǎn)稅政策等。
在新政的帶動下，上海二手房市場回溫。據(jù)安居客上海統(tǒng)計，上海二手房成交量達25.4萬套，創(chuàng)下四年來新高。也就是說，在上海這座擁有2480萬常住人口的超大城市里，2025年“平均每97人就有1人購買了二手房”。
上?！伴W電購”媽媽：為學(xué)區(qū)，連夜敲定降價房
與張薇的長期戰(zhàn)線不同，李琳（化名）的購房過程堪稱“閃電戰(zhàn)”。
孩子后年要上小學(xué)，學(xué)區(qū)房成了剛需。她的預(yù)算有限，目標鎖定在楊浦區(qū)五角場一帶的“老破小”。
“關(guān)注了30多套房源，一直在手機上看，心里有個大概的價位?！?024年10月的一個晚上，她關(guān)注許久的一套31平方米房源，房東突然把掛牌價從150多萬直降至130萬。
“像是一腳踩空，又像是看到了機會。”李琳當(dāng)即聯(lián)系中介，要求看房。那是她第一次踏進那套房子，房齡老、面積逼仄，但學(xué)區(qū)的光環(huán)壓倒了一切。“當(dāng)晚七點見到房東，一位精明的老上海叔叔，我們就開始談?！?/p>
“簽完字已經(jīng)晚上11點多了，走出門，手還在微微發(fā)抖。感覺打了一場仗?！崩盍辗Q。
“沒想到130萬‘撿漏兒’了楊浦的學(xué)區(qū)房?！崩盍照f這話時，語氣里有一絲慶幸。盡管房子本身談不上任何居住品質(zhì)，但它是一張珍貴的“門票”。市場的下行，陰差陽錯地降低了她的“門票”成本。
隨著房價的下跌，不少購房者認為“老破小”已經(jīng)跌出了性價比，“外環(huán)內(nèi)20年房齡、帶學(xué)區(qū)的老公房成為香餑餑”。
以2025年12月為例，總價300萬元以內(nèi)的剛需房源占比達到70.01%。對于“老破小”成交量在2025年四季度走高的趨勢，中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦分析稱：“從價格來看，‘老破小’的價格已經(jīng)比較充分，其實，越跌的話安全墊就越高，所以推動剛需群體入手，同時，低總價、市中心、小戶型的租金價格相對剛性，在存款利率持續(xù)走低的情況下租金回報率的優(yōu)勢就凸顯出來了，這也促使購房者快速入市。”
鄭州改善型買家：卡在“賣一買一”的齒輪間
相比于一線城市，二線城市的換房就顯得更為艱難。
鄭州的劉芳（化名）則深陷置換鏈條中最艱難的環(huán)節(jié)——新房買了，首付交了，月供在還，老房子還沒賣出去。
劉芳于一年前添了二寶，媽媽也搬過來照顧兩個孩子，加上大寶上學(xué)也需要獨立空間，“房子就顯得擁擠了”。
在金融行業(yè)打拼多年后，劉芳拿著手頭的積蓄決定改善住房。
劉芳的買房過程相當(dāng)迅速，2025年年初，她在鄭東新區(qū)以490多萬的總價買入了一套171平方米的綠城旗下的高端樓盤，改善居住環(huán)境的同時也為孩子提供了更好的學(xué)區(qū)。
新房各方面都比較滿意，唯一的缺點就是總價高，每個月還貸壓力大，“接近兩萬的月供，即使刨去公積金抵扣部分，也要1萬多?！?/p>
和劉芳預(yù)想有偏差的是，故事的癥結(jié)出在“賣一”的環(huán)節(jié)。她需要賣掉2019年以230萬購入的一套舊房來周轉(zhuǎn)資金。但是，從2024年底掛牌至今，這套房子依然沒能出手?！皠傞_始掛牌，還參照著當(dāng)時的市場價。但眼看著同小區(qū)的掛牌價一路跌，現(xiàn)在已經(jīng)普遍降到150萬左右了?！?/p>
她的描述充滿了無奈：“有人來問，但出價都想再往下探。從230萬到150萬，心理上這道坎太難過了。賣，等于浮虧變真虧；不賣，新房的月供壓力巨大?！彼ㄔ诹耸袌龅凝X輪里，進退維谷。
劉芳無奈是真實的，在市場調(diào)整周期中，“賣一”成為比“買一”更艱難、更耗時的事情。
不論是一線城市北京、上海，還是二線城市，選擇在2025年“逆勢”買房的決定背后，都是一個家庭在復(fù)雜經(jīng)濟環(huán)境中，權(quán)衡風(fēng)險與收益、當(dāng)下與未來之后，做出的最現(xiàn)實的人生選擇。
總體來看，2025年的購房故事，少了狂熱，多了審慎；少了對財富增值的浪漫幻想，多了對家庭實際需求的務(wù)實考量。房價的潮水正在退去，回歸居住的本質(zhì)。樓市，正從一個財富競技場，回歸到它本來的模樣——一個關(guān)于家和生活的容器。
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩 段文平 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對 趙琳
