2025年北京房地產(chǎn)大宗交易“成績單”新鮮出爐。世邦魏理仕、仲量聯(lián)行兩大機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年北京大宗物業(yè)交易總額大幅下降，但小額交易仍撐起市場活躍度。
同時，企業(yè)買家下場抄底核心資產(chǎn)，司法拍賣出現(xiàn)撿漏兒機會，零售地產(chǎn)、長租公寓受資本青睞。更為關(guān)鍵的是，公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）擴(kuò)圍政策重磅落地，北京商辦、酒店資產(chǎn)迎來新風(fēng)口。
2026年，REITs紅利何時傳導(dǎo)市場？核心資產(chǎn)能否率先企穩(wěn)反彈？資本博弈大戲，已經(jīng)拉開序幕。
更多企業(yè)買家從觀望轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性出手
2025年北京大宗物業(yè)交易市場，交出了一份“總量收縮、結(jié)構(gòu)分化”的成績單。整體成交節(jié)奏明顯放緩，第四季度的活躍度更是進(jìn)一步走弱。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2025年全年北京大宗物業(yè)成交總額錄得約180億元，較上年下降58%，亦較過去五年均值大致減半。
另據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，2025年，北京大宗交易市場累計交易達(dá)成40筆，總額232.7億元，同比分別下降13%和37%。其中，第四季度錄得9筆交易落地，成交總額47.3億元，環(huán)比上漲38%。
不過，交易額的大幅下滑，并不意味著市場陷入沉寂。世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天分析指出，從價格維度來看，單筆成交額有所下滑，但小額交易的成交數(shù)量仍然較多，說明整體市場仍保持一定活躍度。
隨著市場價格調(diào)整的逐步深入，以及核心資產(chǎn)“抄底”窗口的開啟，買賣雙方的博弈已從持幣觀望轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性的接觸與出價。
其中，一個典型的具有標(biāo)志性的案例是CBD核心區(qū)優(yōu)質(zhì)商辦項目世茂大廈的法拍成交，被民營藥企揚子江藥業(yè)旗下的北京揚子江置業(yè)，以22.5億元總價“抄底”拿下。折合單價約3.2萬元/平方米，相當(dāng)于市場價的七折。
孫祖天表示，隨著資產(chǎn)價格的回落，越來越多的企業(yè)買家從觀望狀態(tài)轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性出手，爭相抄底核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。尤其是北京資產(chǎn)憑借其長期價值的穩(wěn)定性與韌性，持續(xù)吸引著大批企業(yè)的持續(xù)關(guān)注。
世邦魏理仕認(rèn)為，這單交易為北京核心區(qū)物業(yè)劃定了新的價格錨點，標(biāo)志著核心資產(chǎn)估值已進(jìn)入極具吸引力的配置區(qū)間，無疑成為提振市場信心的標(biāo)志性事件。
在業(yè)內(nèi)人士看來，世茂大廈七折的折扣力度，說明目前很多的大宗資產(chǎn)成交背后，一方面是賣方受到資金壓力與債務(wù)風(fēng)險的雙重壓力，不得不通過降價來加速資產(chǎn)變現(xiàn)；另一方面則是在市場深度調(diào)整的周期下，不少此前持觀望態(tài)度的企業(yè)，出手抄底優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
值得關(guān)注的是，司法拍賣正成為大宗交易的重要渠道。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025年北京大宗資產(chǎn)交易中，有5宗成交全部來自司法拍賣，這一特征直觀體現(xiàn)出整體市場的趨勢變化。
企業(yè)購置資產(chǎn)趨勢明顯
2025年北京大宗物業(yè)市場的另一大顯著變化，企業(yè)（房地產(chǎn)非主營業(yè)務(wù)）購置資產(chǎn)是一個非常明顯的趨勢。
據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，企業(yè)2025年全年交易宗數(shù)占比達(dá)71%，目的既有自用也有投資。其中，外地企業(yè)在北京核心區(qū)域布局表現(xiàn)尤為積極，反映出北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在周期波動中依然具備穩(wěn)固的戰(zhàn)略投資價值，疊加當(dāng)前價格調(diào)整所帶來的窗口期，顯著降低了入場門檻，促使企業(yè)加快了總部型或長期配置型資產(chǎn)的落地節(jié)奏。
到了2025年四季度，市場以自用型買家為主導(dǎo)，其交易額占總成交的47%。自用型買家持續(xù)偏好“核心區(qū)小體量、低密度”辦公資產(chǎn)，典型案例包括東城區(qū)一獨棟辦公項目以約4億元成交，以及二環(huán)內(nèi)一稀缺低密度辦公資產(chǎn)被某機關(guān)單位以3.1億元購入。
從資產(chǎn)類別來看，商業(yè)零售資產(chǎn)相對更受資本青睞。2025年12月12日，英格卡購物中心正式宣布與本土知名投資機構(gòu)高和資本達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將共同成立一只專項基金，用以持有無錫、北京、武漢的3座薈聚聚會體驗中心。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部資深董事紀(jì)明表示，現(xiàn)在市場中最受青睞、最受資本關(guān)注的資產(chǎn)類別是零售與長租公寓。這一趨勢背后的核心驅(qū)動力來自公募REITs等政策調(diào)整和市場環(huán)境變化的影響。從實際表現(xiàn)來看，國內(nèi)零售REITs的分紅或項目估值，都相對穩(wěn)定，所以吸引了更多投資者考慮入手這類不動產(chǎn)。
公募REITs擴(kuò)圍，辦公樓市場活躍度將回升
2025年年底，公募REITs市場迎來里程碑式的政策調(diào)整，底層資產(chǎn)范圍增擴(kuò)至商業(yè)辦公與酒店項目，為商業(yè)地產(chǎn)市場注入發(fā)展動力。
去年12月，國家發(fā)改委發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，隨后中國證監(jiān)會正式發(fā)布《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，將超大特大城市的超甲級及甲級商務(wù)樓宇項目、四星級及以上酒店項目納入試點。
此舉有望提升相關(guān)資產(chǎn)的市場流動性，推動存量資產(chǎn)盤活，緩解部分資產(chǎn)持有者的流動性壓力。
仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“中國公募REITs市場的進(jìn)一步擴(kuò)圍，將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速向精細(xì)化資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型，并為區(qū)位核心、經(jīng)營韌性突出的項目帶來流動性溢價?！?/p>
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人李浩指出：“北京作為核心一線城市，其空置率和未來供應(yīng)在主要城市中處于相對較低水平，其資產(chǎn)表現(xiàn)出租金穩(wěn)定性和韌性的優(yōu)勢，因此，其對投資者的配置價值有望進(jìn)一步釋放。”
孫祖天表示，公募REITs擴(kuò)圍無疑為北京的辦公樓市場拓寬了融資與退出渠道，也將吸引更多投資者的關(guān)注，尤其是機構(gòu)投資者的目光。預(yù)計2026年北京辦公樓市場的活躍度具備較大的回升空間。不過，這一類別的首單REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)還需要一定周期，而從首單面世到帶動投資端的擴(kuò)容，同樣也需要一定的時間。
那么，公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍何時能真正影響大宗物業(yè)資產(chǎn)交易？孫祖天給出了觀察方向：此前被納入底層資產(chǎn)范疇的零售物業(yè)，曾在相當(dāng)長一段時間內(nèi)未被投資機構(gòu)過多關(guān)注，但當(dāng)下已經(jīng)有越來越多的機構(gòu)開始主動咨詢布局，長租公寓這一品類亦是如此。歷經(jīng)一兩年的市場沉淀，這類資產(chǎn)的投資需求正逐步釋放。
紀(jì)明表示，最早預(yù)計在2026年年中或下半年會看到第一批商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的資產(chǎn)上市。這類產(chǎn)品在二級市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)需要一定時間才能傳導(dǎo)回資本市場，進(jìn)而影響大宗投資者的投資心態(tài)和市場成交數(shù)據(jù)。
對于北京物業(yè)大宗交易，李浩預(yù)判，隨著人民幣不動產(chǎn)金融生態(tài)的日益成熟，多層次資本市場體系已構(gòu)建完成，將以多種資本結(jié)構(gòu)實現(xiàn)對不動產(chǎn)全生命周期的覆蓋。在此背景下，北京的辦公、物流及零售等傳統(tǒng)核心資產(chǎn)仍將是險資及大型機構(gòu)的重要配置方向。同時，長租公寓、社區(qū)型零售等具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特征的“To C”類資產(chǎn)正受到越來越多機構(gòu)投資者的關(guān)注，預(yù)計將共同推動北京大宗交易市場進(jìn)入“穩(wěn)步修復(fù)、結(jié)構(gòu)分化”的新階段，核心資產(chǎn)成交有望率先企穩(wěn)并逐步放量。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 趙琳
