1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.28萬(wàn)億元，比上年下降17.2%；新建商品房銷(xiāo)售面積8.81億平方米，新建商品房銷(xiāo)售額8.39萬(wàn)億元，同比分別下降8.7%和12.6%。
值得關(guān)注的是，雖然2025年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整階段，但商品房銷(xiāo)售面積和金額全年跌幅低于2024年，而且待售面積增速大幅放緩，顯示市場(chǎng)正自發(fā)趨于平衡。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著各類(lèi)利好政策效應(yīng)釋放，2026年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性與迫切性凸顯，各指標(biāo)有望迎來(lái)積極調(diào)整空間。
投資規(guī)模收縮，企業(yè)買(mǎi)地趨審慎
圖/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.28萬(wàn)億元，比上年下降17.2%；其中，住宅投資6.35萬(wàn)億元，下降16.3%。
對(duì)此，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)顯示出企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整階段普遍采取審慎策略，投資布局進(jìn)一步向高能級(jí)城市聚焦。事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，房企不再追求過(guò)去全國(guó)化擴(kuò)張的模式，更傾向于那些基本面良好、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)、住房需求有支撐的城市。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，該指標(biāo)說(shuō)明2025年市場(chǎng)供給端發(fā)生了深度的變化。一方面要客觀看到開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)帶來(lái)的壓力，尤其是對(duì)固定資產(chǎn)的拖累；另一方面，這也和市場(chǎng)的深度調(diào)整尤其是企業(yè)端投資策略調(diào)整有關(guān)。
在開(kāi)發(fā)投資下滑的同時(shí)，新開(kāi)工和施工也在收縮。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積65.99億平方米，比上年下降10.0%，其中住宅施工面積46.01億平方米，下降10.3%；房屋新開(kāi)工面積5.88億平方米，下降20.4%，其中住宅新開(kāi)工面積4.3億平方米，下降19.8%；房屋竣工面積6.03億平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面積4.28億平方米，下降20.2%。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年施工面積跌幅年內(nèi)首次達(dá)到兩位數(shù)（-10%），意味著行業(yè)體量在收縮。但要注意，這是確立“控制增量、盤(pán)活存量、優(yōu)化質(zhì)量”的結(jié)果，也就是從源頭上，壓縮供給，新的增量主要以“好房子”的供給側(cè)改革來(lái)牽引需求。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金一定程度上決定著房企的投資。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金9.31萬(wàn)億元，比上年下降13.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.41萬(wàn)億元，下降7.3%；利用外資25億元，下降20.8%；自籌資金3.31萬(wàn)億元，下降12.2%；定金及預(yù)收款2.81萬(wàn)億元，下降16.2%；個(gè)人按揭貸款1.29萬(wàn)億元，下降17.8%。
商品房銷(xiāo)售跌幅明顯收窄
圖/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
房地產(chǎn)銷(xiāo)售是影響市場(chǎng)的關(guān)鍵指標(biāo)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積8.81億平方米，比上年下降8.7%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降9.2%；新建商品房銷(xiāo)售額8.39萬(wàn)億元，下降12.6%，其中住宅銷(xiāo)售額下降13.0%。
雖然市場(chǎng)需求修復(fù)仍需時(shí)間，但是銷(xiāo)售面積以及銷(xiāo)售金額的降幅都在收窄。其中，2024年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降12.9%，銷(xiāo)售額同比下降17.1%。
李宇嘉認(rèn)為，2025年4月份以來(lái)全國(guó)商品房銷(xiāo)售保持跌幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，但2025年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下滑8.7%，全年保持在個(gè)位數(shù)跌幅，明顯低于2024年全年一直保持的兩位數(shù)跌幅。此外，銷(xiāo)售金額跌幅明顯大于銷(xiāo)售面積，這也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商繼續(xù)采取降價(jià)促銷(xiāo)的策略。
值得關(guān)注的是，截至2025年末，商品房待售面積7.66億平方米，比上年末增長(zhǎng)1.6%，比11月末回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)2.8%。而對(duì)比來(lái)看，2024年末，商品房待售面積7.53億平方米，比上年末增長(zhǎng)10.6%。
李宇嘉表示，銷(xiāo)售的持續(xù)收縮，反映在供應(yīng)上，一方面是新開(kāi)工跌幅較大，全年下跌20.4%，但比2024年的23%跌幅明顯收窄。開(kāi)工跌幅大于銷(xiāo)售面積跌幅，同時(shí)供地面積跌幅大于開(kāi)工跌幅，意味著政府端、開(kāi)發(fā)商端，都在主動(dòng)或被動(dòng)地去庫(kù)存。另一方面，這必然導(dǎo)致待售面積的增幅進(jìn)一步下降，即庫(kù)存在減少。2025年全國(guó)待售面積同比僅增長(zhǎng)1.6%，相比2022年-2024年的兩位數(shù)增幅大幅收窄。庫(kù)存減少，既是主動(dòng)去庫(kù)存的結(jié)果，也是市場(chǎng)自發(fā)平衡的結(jié)果，從供求關(guān)系上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和信心。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，全國(guó)商品房待售面積同比增速為1.6%，這個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)非常積極，也就是庫(kù)存持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)明顯趨弱，說(shuō)明去庫(kù)存方面具有較好的基礎(chǔ)。一方面和這兩年供給端調(diào)整有關(guān)，另一方面隨著房?jī)r(jià)的調(diào)整，很多新房項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)性?xún)r(jià)比相對(duì)較高，預(yù)期2026年是去庫(kù)存的關(guān)鍵年份。
2026年市場(chǎng)以消化存量未售項(xiàng)目為主
“從新房銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，市場(chǎng)可能超跌了?！辈贿^(guò)，李宇嘉表示，近期，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跌幅也開(kāi)始收窄，二手房掛牌量增幅開(kāi)始減少，低價(jià)位二手房消化較快，小戶(hù)型、總價(jià)低的房源占比明顯提升，上海、深圳、廣州、東莞等重點(diǎn)城市二手房交易創(chuàng)近年來(lái)新高，意味著在價(jià)格調(diào)整到位、購(gòu)房環(huán)境門(mén)檻友好的情況下，新市民等剛需開(kāi)始積極入市，他們是需求的主力，這有望帶動(dòng)剛需和改善、新房和二手房交易活躍，這也是2026年市場(chǎng)穩(wěn)定的關(guān)鍵。
值得關(guān)注的是，曹晶晶認(rèn)為，由于2026年春節(jié)假期相對(duì)延后，傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季窗口相應(yīng)后移，使得1月至2月上旬市場(chǎng)表現(xiàn)成為觀測(cè)一季度乃至全年景氣度的關(guān)鍵窗口。短期市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”，將直接檢驗(yàn)“穩(wěn)預(yù)期”政策與實(shí)際需求之間的傳導(dǎo)效率。
從政策趨勢(shì)來(lái)看，曹晶晶預(yù)計(jì)，2026年房地產(chǎn)政策將進(jìn)入以穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時(shí)間為目標(biāo)的新階段，并圍繞激活需求和優(yōu)化供給落實(shí)相關(guān)舉措。此外，政策靠前發(fā)力有助于住房需求加快釋放，但當(dāng)前市場(chǎng)整體仍處于“去庫(kù)存”階段，受近年新開(kāi)工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應(yīng)保持一定規(guī)模外，多數(shù)城市新樓盤(pán)供應(yīng)有限，市場(chǎng)以消化存量未售項(xiàng)目為主，市場(chǎng)供求修復(fù)仍需時(shí)間。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對(duì) 趙琳
