作為松綁限購的二線代表城市，西安房地產(chǎn)市場情況備受關(guān)注。

自9月中旬新政出臺以來，西安吸引了大批量外地置業(yè)者以及本地觀望者入市，短期內(nèi)二手房成交量逐步回升；新房市場方面，熱點(diǎn)區(qū)域樓盤到訪量均出現(xiàn)大幅度提升，購房者分流，這也導(dǎo)致不同區(qū)域價(jià)值有所分化。

數(shù)據(jù)來源/中指研究院

二手房成交節(jié)奏變快，觀望時(shí)間縮短

劉女士今年初想出售一套南向兩居室，之前與購房者在價(jià)格上有分歧，簽約前夕她決定不賣了。經(jīng)過多月觀察，劉女士的心理價(jià)格逐漸趨于理性，與此同時(shí)，隨著市場逐步活躍，一些購房者也一改之前的觀望而選擇出手。今年剛研究生畢業(yè)的麗梅（化名），看中了劉女士的房子，近期終于以103萬元成功簽約。

這是西安一房產(chǎn)中介商圈經(jīng)理近期接觸的一個(gè)購房案例。在他看來，現(xiàn)在西安二手房總價(jià)大部分在200萬以下，適合首套剛需客群購買。新政落地后，二手房的成交節(jié)奏明顯變快。

9月19日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官微顯示，西安市住建局近日組織召開促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作會議，其中指出，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購范圍，二環(huán)以外區(qū)域取消限購；全面推行“帶押過戶”，落實(shí)好換購住房退稅優(yōu)惠政策。此外，在降低首付方面，9月初西安部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房首付20%、二套房首付30%的政策。

在此背景下，購房者和業(yè)主心態(tài)均發(fā)生較大變化。上述中介商圈經(jīng)理指出，今年上半年，購房者與業(yè)主之間心理價(jià)位落差較大，購房者遲遲定不下來。隨著利好政策頻出，購房者信心增強(qiáng)，與業(yè)主的心理價(jià)差不斷縮小。

中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊指出，受限購放松、降首付、降利率、全面推行“帶押過戶”等利好政策影響，二手房市場置換需求不斷出手，西安吸引了大批量外地置業(yè)者以及本地觀望者入市，短期內(nèi)二手房成交量將逐步回升。

新盤到訪量上升，不同區(qū)域分化明顯

新房市場方面，不少樓盤紛紛反饋，近期到訪量明顯增加。據(jù)悉，新政實(shí)施后，龍湖高新云河頌、香醍硯熙臺等多個(gè)售樓處的電話咨詢量、客戶到訪量明顯增多，特別是改善大戶型關(guān)注度明顯提升。限購政策松綁后的首個(gè)周末，項(xiàng)目到訪數(shù)量超過前期的一倍有余，其中，超過3成的客戶是首次到訪就直接認(rèn)購，購房者的置業(yè)需求和信心正逐步修復(fù)。

“港務(wù)區(qū)本來就屬于西安的置業(yè)熱點(diǎn)板塊，我們項(xiàng)目位于港務(wù)區(qū)奧體核心板塊，也一直屬于搖號狀態(tài)，基本上都是開盤當(dāng)日售罄。所以從成交數(shù)據(jù)來說，可能看不出新政前后的直接對比，但從整體來訪量來看，不僅奧體核心板塊，以及周邊的其他區(qū)域，整體來訪量約有10%-15%的提高?！本G城西安全運(yùn)村丹桂苑項(xiàng)目相關(guān)人士如是說。

西安當(dāng)?shù)匾粯I(yè)內(nèi)人士指出，新政后樓盤來訪量明顯提升，其中，熱點(diǎn)區(qū)高新CID、軟件新城和港務(wù)區(qū)，新政后一周，來訪量均出現(xiàn)大幅度提升，增幅在20%-40%之間。從新政反應(yīng)來看，客戶分流嚴(yán)重，而這也導(dǎo)致不同區(qū)域價(jià)值有所分化。具體來看，近郊城區(qū)的競爭優(yōu)勢有所衰減，客戶傾向回流西安主城不限購區(qū)域，因此，主城區(qū)解除限購后購房意愿和競爭力有所增強(qiáng)，此外，主城二環(huán)內(nèi)限購項(xiàng)目則有所遇冷。

石蕊分析，當(dāng)?shù)卣呗涞睾?，開發(fā)企業(yè)反應(yīng)強(qiáng)烈，積極備戰(zhàn)“金九銀十”，西安樓市活躍度增加。據(jù)部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)反映，主城解除限購區(qū)域，項(xiàng)目來訪量、成交量提升明顯，熱點(diǎn)區(qū)域如高新、港務(wù)來訪量、成交量均增加2-3倍。此外，近兩周房企持續(xù)高供應(yīng)，入市節(jié)奏加快。

市場的活躍，最終反饋至成交量層面。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)顯示，8月、9月西安主城核心區(qū)商品住宅成交量分別為55.65萬平方米、71.22萬平方米，同比分別下降36.13%、上升7.44%，環(huán)比分別下降16.5%、上升27.98%；成交套數(shù)分別為4186套、5265套，同比分別下降35.69%、上升9.03%，環(huán)比分別下降14.99%、上升25.78%。

展望：10月市場或現(xiàn)一定幅度提升

在此背景下，展望接下來的10月市場走勢，西安一房企人士表示，預(yù)計(jì)西安市場會遏制下行趨勢，成交量略有回升，但成交價(jià)格會基本持平。

“新房方面，由于改善客戶占大多數(shù)，而目前的政策更利好改善客戶，所以新房或迎來成交熱潮；二手房方面，交易量預(yù)計(jì)也會延續(xù)現(xiàn)在上漲的趨勢，但價(jià)格會穩(wěn)定在現(xiàn)有水平。”西安當(dāng)?shù)匾粯I(yè)內(nèi)人士如是說。

石蕊預(yù)計(jì)，10月西安成交量大概率會有所上漲，“金九銀十”市場規(guī)模將出現(xiàn)大幅度提升，四季度可能將成為銷售高點(diǎn)。但當(dāng)前樓市已進(jìn)入供需形勢扭轉(zhuǎn)、真需求支撐消費(fèi)市場階段，隨著前期積壓的購房需求釋放完成，以及“賣一買一”住房需求平穩(wěn)釋放，成交量或逐漸趨穩(wěn)。對于西安市場來說，居民收入預(yù)期尚未恢復(fù)，還貸壓力猶存，其長期增長仍有賴于城市綜合能級的提升。