1月4日，北京開啟2024年第一場土拍，4宗地塊全部成交，收金122.035億元，平均溢價率為8.9%。其中，“大瓦窯雙子”地塊均觸頂搖號成交，京能、中建信和各落一子；羊坊地塊、房山拱辰地塊均以底價成交，分別由中建壹品、北京城建摘得。這4宗地塊出現(xiàn)明顯冷熱分化。
業(yè)內(nèi)人士認為，相較之前豐臺大紅門地塊遭22家房企爭搶的激烈場面，北京2024年第一場土拍則較顯理性。整體來看，兩宗觸頂?shù)貕K繼續(xù)為北京市場注入了積極因素，令房企對接下來北京土拍市場仍然持看好態(tài)度，未來局部地塊火熱現(xiàn)象或時有發(fā)生。
“大瓦窯雙子”地塊均觸頂搖號成交
豐臺區(qū)作為城六區(qū)主力供應區(qū)域，此次出讓大瓦窯兩宗地塊和羊坊一宗地塊。其中，豐臺區(qū)盧溝橋街道大瓦窯馨城項目二期DWY-L44地塊率先進行競拍，其報價觸及土地上限價格38.41億元，轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，由京能置業(yè)幸運搖中，溢價率15%。該地塊性質(zhì)為F1住宅混合公建用地，土地面積約3萬平方米，規(guī)劃建筑面積約9萬平方米。
另一宗豐臺區(qū)盧溝橋街道大瓦窯新村項目二期DWY-L42地塊同樣是觸頂搖號成交，最終贏家為中建信和，成交價38.525億元，溢價率15%。
這兩宗地塊臨近，均是觸頂后進入搖號環(huán)節(jié)，也被稱之為“大瓦窯雙子”，銷售指導價均為8.3萬元/平方米（浮動8%）。
中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，此次出讓的豐臺大瓦窯L42、L44地塊共吸引8家房企參拍，包括中建壹品、中建信和、京能、天恒、華潤、保利、城建、興創(chuàng)。兩宗地塊均位于西南五環(huán)內(nèi)，僅一路之隔。其周邊在售競品為2020年7月拿地的國譽萬和城和首創(chuàng)天閱山河，網(wǎng)簽均價約為8萬元/平方米。此次土拍的地塊銷售指導價8.3萬元/平方米，時隔三年半僅有小幅增長，體現(xiàn)了北京在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”方面的工作成績。
據(jù)北京鏈家研究院分析師岳微介紹，豐臺大瓦窯L42、L44兩宗地塊位于四環(huán)至五環(huán)之間，屬于臨鐵地塊，距離地鐵14號線大瓦窯站直線距離約500米，周邊已有一定基礎生活配套。其中，大瓦窯L42地塊為三角地塊，開發(fā)企業(yè)排布住宅產(chǎn)品存在一定難度。大瓦窯L44地塊整體方正，但有公建配建要求，公建占比達30%，也存在一定開發(fā)難度。從報名參拍的企業(yè)來看，中建、天恒、京能、興創(chuàng)等均為在京有代表項目的實力房企，競拍氛圍火熱。
“此次搖中大瓦窯馨城項目二期DWY-L44地塊的京能置業(yè)，參與搖號地塊近十次后終有斬獲，由此可見房企對布局北京市場的決心堅定?！痹牢⑷缡钦f。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪認為，兩宗大瓦窯地塊意外火熱，似乎成為北京本場土拍的重要關注點。除地理位置具備一定優(yōu)勢外，契合房企布局策略也是大瓦窯兩宗地塊備受追捧的原因，例如區(qū)域內(nèi)主打改善產(chǎn)品，報名企業(yè)中的中建壹品、中建信和具備一定的改善經(jīng)驗。
中建壹品以底價22.3億元摘得羊坊地塊
除了豐臺大瓦窯觸頂搖號成交外，另外兩宗地塊則以底價成交。其中，中建壹品以底價22.3億元摘得豐臺區(qū)羊坊村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目YF-041地塊。對此，關榮雪認為，羊坊地塊以底價成交不排除是受周邊配套相對基礎、競品壓力較大的影響。
據(jù)悉，羊坊041地塊位于南五環(huán)內(nèi)，距離北京薈聚購物中心僅2公里，土地性質(zhì)為R2二類居住用地，土地面積約2.58萬平方米，規(guī)劃建筑面積約5.67萬平方米，銷售指導價7.2萬元/平方米。
在岳微看來，羊坊041地塊位于總部基地板塊，無不利因素，但地塊距離地鐵較遠，周邊配套較為基礎。此前招商蛇口在周邊競得020地塊，打造第二座“臻園”系列，在此高品質(zhì)競品項目的壓力之下，需要拿地房企拿出產(chǎn)品設計“硬實力”。
岳微還表示，作為城六區(qū)中轄區(qū)范圍大、土地儲備充足、承擔主要供應作用的豐臺區(qū)，自2021年以來，已出讓21宗住宅用地，涉及萬泉寺、紀家廟、大紅門、青塔、南苑、郭公莊等多個板塊，地塊屬性、地理位置、周邊配套都較為良好，住宅產(chǎn)品涵蓋剛需、改善、高端等多層次居住需求，屬于具有較強流動性的置業(yè)區(qū)域。在此“去化”又“競爭”的環(huán)境下，對開發(fā)企業(yè)的建設運營要求提升，雖然其競爭壓力增大，但給購房者提供了更多購房選擇。
北京城建再次落子房山，預期雙盤聯(lián)動
今天，房山區(qū)拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊由北京城建以底價22.8億元斬獲，成交樓面價為1.7萬元/平方米，銷售指導價4.5萬元/平方米。該地塊土地面積約9萬平方米，建筑控制規(guī)模13.8萬平方米，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅、幼兒園用地。
值得一提的是，2023年12月20日，北京城建以底價12億元競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)北廣陽城棚改項目地塊，成交樓面價約為1.87萬元/平方米，銷售指導價4.5萬元/平方米。與今天北京城建新拿的房山區(qū)拱辰街道地塊，直線距離約2.2公里。
岳微認為，與之前同為北京城建以底價摘得的廣陽城地塊相比，房山拱辰地塊雖然也為臨鐵地塊，但距離房山線廣陽城站距離較遠，預計北京城建將進行雙盤聯(lián)動，共建房山居住新圈層。
“房山拱辰地塊位于市郊鐵路副中心線良鄉(xiāng)站東側(cè)，其北側(cè)則是中建·京西印玥項目，目前月均流速約30套?！睆垊P如是說。
整體來看，關榮雪表示，相較之前豐臺大紅門地塊遭22家房企爭搶的激烈場面，北京2024年第一場土拍則較顯理性，其中溢價成交的兩宗大瓦窯地塊各吸引了6家房企參與報名。不過，在這場土拍中，兩宗觸頂?shù)貕K繼續(xù)為北京土地市場注入了積極因素，令房企對接下來的北京土拍市場仍然持看好態(tài)度，未來局部地塊火熱現(xiàn)象或時有發(fā)生。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 柳寶慶
