西北門戶、“網(wǎng)紅城市”西安，其房?jī)r(jià)連續(xù)上漲引發(fā)關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日披露的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，西安新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅全國(guó)第二，同比上漲4.8%，漲幅全國(guó)第一。
值得注意的是，西安新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲了12個(gè)月，同比上漲更是超過16個(gè)月。
在一片跌聲中，西安房?jī)r(jià)為何是連續(xù)上漲？背后的深層次原因是什么？
新房?jī)r(jià)格環(huán)比連漲12個(gè)月，同比連漲超16個(gè)月
事實(shí)上，自去年3月開始，西安新房?jī)r(jià)格進(jìn)入連續(xù)環(huán)比上漲通道，最高漲幅達(dá)到0.6%，領(lǐng)漲70城；同比上漲更是連續(xù)超過16個(gè)月。再看全國(guó)，自去年10月開始，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量月均僅有9個(gè)。
西安新房?jī)r(jià)格月度變化情況
數(shù)據(jù)來源/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
可以看出，西安新房?jī)r(jià)格“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”。
克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵告訴記者，西安市場(chǎng)的確很獨(dú)特，價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，2023年初，西安的新房均價(jià)是17294元/平方米，到年底漲了12%，與往年相比，這個(gè)漲幅算是比較高的了。
從當(dāng)下西安新房市場(chǎng)熱度來看，李曉兵表示，相比其他城市，西安市場(chǎng)要好很多，從來訪量和成交量上都能感覺出這是一個(gè)昂揚(yáng)向上的市場(chǎng)。據(jù)李曉兵透露，上周某樓盤來訪500多組，成交30多套，“這個(gè)量很不錯(cuò)了”。
但是這種上漲背后，也存在著分化。整體來看，熱點(diǎn)板塊能維持熱度，諸如高新、浐灞、國(guó)際港、航天城等板塊較熱，而外圍板塊自從去年9月限購調(diào)整后，熱度在持續(xù)下降。
西安當(dāng)?shù)匾晃环科笕耸勘硎荆?021年以后，西安房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了兩極分化，主要是“主城溫漲，郊區(qū)下跌”“新房上漲、二手下跌”，不少新房出現(xiàn)可觀的漲幅，但也有一些新區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn)了降價(jià)，甚至是滯銷封盤。因此，目前西安市場(chǎng)連續(xù)漲幅領(lǐng)跑是一個(gè)實(shí)際情況，但因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)的口徑不同、統(tǒng)計(jì)范圍不同，導(dǎo)致最終的結(jié)果也會(huì)有比較大的差異。
綠城西安營(yíng)銷條線的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，分化確實(shí)存在，西安新房?jī)r(jià)格上漲，不代表全部范圍內(nèi)都在漲價(jià)，有一些樓盤還是有小幅下滑的，是“幾家歡喜幾家愁”的局面。
上漲背后：改善產(chǎn)品成主力，拉升全城房?jī)r(jià)
70個(gè)大中城市中，大部分城市新房?jī)r(jià)格都在下跌，西安為何還能保持連續(xù)上漲？背后有哪些原因？
從大的環(huán)境來說，西安新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出韌性，與該城市在西北區(qū)域所處的門戶位置、經(jīng)濟(jì)活力與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、教育資源與人才吸引、商業(yè)活力與網(wǎng)紅IP等都有莫大關(guān)系。
克而瑞分析稱，西北五省省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)對(duì)比，西安具備壓倒性優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)總量處于五城第一。戶籍的放開、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及企業(yè)的持續(xù)落地對(duì)周邊省市人口具有極強(qiáng)的吸附力。
但是西安新房?jī)r(jià)格上漲背后有更深層次的原因，西安的住宅用地供應(yīng)、商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)群體都在發(fā)生著改變。李曉兵表示，從土地供應(yīng)來看，這幾年西安地價(jià)一直處于上漲態(tài)勢(shì)，樓面價(jià)過萬的地塊有80多宗，僅高新區(qū)就有52宗，地價(jià)一直上漲，一級(jí)市場(chǎng)傳導(dǎo)到二級(jí)市場(chǎng)的動(dòng)能就更顯著。
從供需結(jié)構(gòu)來看，相比不少城市供過于求的局面，西安房地產(chǎn)的供求關(guān)系相對(duì)良性?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年-2023年，西安商住地塊成交面積分別為2606.8萬平方米、1951.18萬平方米、1793.9萬平方米、1721.46萬平方米，呈現(xiàn)不斷下滑的局面。
“2020年，西安新房供應(yīng)8萬多套，2021年是7萬多套，2022年供應(yīng)6萬多套，供應(yīng)逐漸減少，政府在有效、主動(dòng)地控制供地節(jié)奏，西安供求關(guān)系比較平穩(wěn)，而地價(jià)的上漲，使得購房者有緊迫感。”李曉兵說，供地主要是集中在熱點(diǎn)板塊，諸如高新區(qū)，土地?zé)?、產(chǎn)業(yè)熱、購買力強(qiáng)，熱點(diǎn)板塊帶動(dòng)整個(gè)樓市。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月，商品住宅供應(yīng)、成交排在前三的區(qū)域是高新區(qū)、國(guó)際港務(wù)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)。
西安新房?jī)r(jià)格上漲的另一個(gè)非常重要原因是新房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，改善類產(chǎn)品成為主流。
上述綠城負(fù)責(zé)人表示，西安的高熱板塊，產(chǎn)品供應(yīng)面積段都偏大，有一些板塊戶型面積起步做到了140平方米，大面積一定是匹配高定價(jià)。諸如港務(wù)區(qū)，產(chǎn)品也是全線提升，最早的戶型面積是100平方米起步，現(xiàn)在起步面積已經(jīng)拉到了130平方米、140平方米，價(jià)格也提升了。還有供應(yīng)大戶高新區(qū)，土地供應(yīng)集中，產(chǎn)品供應(yīng)也集中在去年與今年，占據(jù)全城20%左右，從全城網(wǎng)簽來看，價(jià)格被拉升，一定是水漲船高的。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月，西安商品住宅成交價(jià)格，排在第一的是高新區(qū)，為24598元/平方米。此外，2023年，西安商品住宅成交面積段中，140平方米之上占比最多。
“以綠城為例，最早進(jìn)入西安時(shí)，打造的是近郊剛需大盤，走到今天，幾乎沒有了剛需產(chǎn)品，全面走向改善?！蔽靼簿G城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一定程度上，西安進(jìn)入了改善時(shí)代，供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，高定價(jià)改善產(chǎn)品占比提升影響了整體網(wǎng)簽價(jià)格。
而從新房購買群體來看，西安綠城負(fù)責(zé)人表示，以改善客戶群體為主，小面積段需求被擠壓到了更周邊的板塊，另一部分剛需則選擇主城區(qū)的二手房。我們也可以看到，最近，西安二手房?jī)r(jià)格雖然是向下的，已基本觸底，但成交量是上漲的。
西安另一位房企負(fù)責(zé)人也表示，現(xiàn)在市場(chǎng)兩極分化，剛需傾向于購買配套成熟的二手房，而新房更多地賣給了改善客戶，以前新房市場(chǎng)剛需住房比例較高，而現(xiàn)在改善、高端住房比例較高，所以統(tǒng)計(jì)出來新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了上漲。
編輯 楊娟娟
校對(duì) 劉軍
