7月，全國300城住宅用地供應(yīng)和成交面積同比均有下降。不過，由于部分一二線推出了多宗優(yōu)質(zhì)地塊，出現(xiàn)溢價率走高，尤其是以北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市為主。
值得關(guān)注的是，土拍規(guī)則隨著地塊的供應(yīng)呈現(xiàn)動態(tài)變化，比如上海土地再現(xiàn)“價高者得”，北京允許同一集團(tuán)下不同企業(yè)同時參與地塊競買環(huán)節(jié)等。
對于當(dāng)前的土地市場，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地樓市政策引起的市場反應(yīng)有所不同，政策效果傳導(dǎo)至土地市場帶來冷熱分化行情。接下來，核心區(qū)地塊仍是關(guān)注重點(diǎn)。而在非核心區(qū)，土地市場點(diǎn)狀高熱、分化加劇現(xiàn)象預(yù)計短期仍將延續(xù)。
部分城市熱點(diǎn)地塊溢價走高
7月份，全國土地市場供需同比降幅均超3成。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積2483.28萬平方米，同比下降30.05%；成交規(guī)劃建筑面積1863.95萬平方米，同比下降39.24%。與此同時，7月全國300城流拍地塊26宗，流拍率為9.06%，較6月下降6.69個百分點(diǎn)。
整體來看，土地市場分化加劇，房企聚焦核心城市的趨勢持續(xù)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月住宅用地出讓金TOP10的城市中：北京166億元排名第一、成都150億元排名第二、西安93億元排名第三；第四至第十分別為上海、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。在1-7月住宅用地出讓金方面，北京以898億元排名第一、杭州以648億元排名第二、上海以515億元排名第三；第四至第十分別為西安、成都、合肥、廈門、南京、寧波、福州。
無論是7月，還是前7個月，北京土地出讓金均處于領(lǐng)先地位。7月25日，保利+建工以總價89.01億元競得北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊，該地塊位居7月住宅用地總價榜首，成交樓面價54643元/平方米，溢價率3.5%。該地塊屬于二次出讓，此次共有中海、海開、保利+建工3家競買人參與競買。
此外，7月成都迎來土地集中出讓，一周兩場土拍共成交9宗宅地，總成交金額103.53億元。其中，7月19日，成都出讓5宗涉宅用地，2宗溢價成交，溢價率分別為8.63%、0.68%，3宗底價成交。
在中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)看來，7月北京、上海、杭州等部分核心城市土拍熱度尚可，部分核心地塊溢價率超20%。
值得關(guān)注的地塊是，7月3日，北京東城區(qū)金魚池地塊出讓，溢價率突破以往15%的限制，達(dá)到25%。作為多年未有新增住宅供地的區(qū)域，此次供應(yīng)地塊雖然面積較小，但最終由河北鑫界觸頂搖中，成交樓面價60811元/平方米。
值得關(guān)注的是，7月23日，杭州出讓2宗宅地，平均溢價率28.6%。其中，綠城集團(tuán)經(jīng)過46輪競價以6億元斬獲臨平區(qū)豐收湖低密度地塊，溢價率高達(dá)59.2%，這一溢價率創(chuàng)下2019年以來杭州土拍市場的歷史新高。而另外一宗上城區(qū)城東新城單元地塊經(jīng)過43輪報價，被濱江集團(tuán)以23.4億元的價格摘得，成交樓面價35524元/平方米，溢價率22.6%。
據(jù)克而瑞研究中心分析，得益于熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，帶動溢價率有所回升。但同時市場冷熱分化依舊顯著，大多數(shù)城市平均溢價率均低于1%。
業(yè)內(nèi)：土地市場點(diǎn)狀高熱趨勢仍將延續(xù)
從目前來看，7月土地市場供求雙降的同時，呈現(xiàn)冷熱分化的局面。受土地市場波動的影響，土地出讓的規(guī)則也在動態(tài)變化。
7月26日，北京掛牌的門頭溝區(qū)新城地塊，再次改寫土地出讓規(guī)則。相較既往主要變化為允許同一集團(tuán)下不同企業(yè)同時參與地塊競買環(huán)節(jié)，在搖號環(huán)節(jié)，同一集團(tuán)企業(yè)僅有一家企業(yè)可參與搖號。
對此，北京鏈家研究院院長高原認(rèn)為，近年來，同一集團(tuán)內(nèi)多個不同企業(yè)經(jīng)營較為獨(dú)立，此次規(guī)則改變正是應(yīng)對行業(yè)形勢變化所做出的及時調(diào)整，但也針對熱點(diǎn)地塊進(jìn)行了前瞻性的安排。比如，進(jìn)入搖號階段，僅保留一家企業(yè)，這是兼顧了土地出讓的公平性。
上海的土拍規(guī)則也在發(fā)生變化，比如，7月9日，上海取消土拍限價的4幅地塊成功出讓，攬金約91.33億元，2幅地塊底價成交，2幅地塊溢價成交，溢價率分別達(dá)到21.18%和17.12%。這也是上海從2021年一批次集中供地起開始，首次調(diào)整為“價高者得”的出讓模式。
相比之下，仍有少數(shù)城市在7月出現(xiàn)地塊以底價成交、終止出讓的現(xiàn)象，甚至是同一城市的不同批次土地出讓，成交表現(xiàn)也有所分化。比如，7月26日，武漢市公開出讓7宗地塊，僅成交1宗，其他6宗地塊因故終止出讓。
從目前來看，“對于核心區(qū)地塊，房企仍保持較高參拍意愿，這些地塊往往具備質(zhì)量高、周邊配套較為完善、所處區(qū)域房地產(chǎn)市場短期庫存相對合理、項目流速確定性較高等特點(diǎn)，企業(yè)布局或深耕意愿強(qiáng)烈。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，針對非核心區(qū)，在“以銷定投”策略以及房企資金端仍承壓下，房企拿地較為謹(jǐn)慎，在新房市場信心尚未明顯修復(fù)前，土地市場點(diǎn)狀高熱、分化加劇現(xiàn)象預(yù)計短期仍將延續(xù)。
克而瑞研究中心分析人士認(rèn)為，在各地相繼出臺調(diào)控政策后，市場反應(yīng)有所不同，政策效果傳導(dǎo)至土地市場帶來冷熱分化行情。比如上海、杭州等城市核心土地遭到熱捧，但蘇州、合肥等地地市持續(xù)低迷，主要由于項目的去化表現(xiàn)不佳，對房企拿地信心產(chǎn)生影響。此外，核心城市內(nèi)具備低密度、區(qū)位優(yōu)越等條件的優(yōu)質(zhì)地塊具有較大吸引力，將會引起積極競拍。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁
