繼北京之后，上?！昂梅孔印币?guī)范也來(lái)了。
9月28日，據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者從“上海規(guī)劃資源”官方公眾號(hào)獲悉，上海市規(guī)劃和自然資源局于9月26日發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》的通知（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”），這意味著上海版本的“好房子”規(guī)范正式落地。
在上海版本的“好房子”規(guī)范中，陽(yáng)臺(tái)半計(jì)容上限被打破、風(fēng)雨連廊、架空層、車(chē)庫(kù)不計(jì)容等，既參考了北京好房子新規(guī)也有創(chuàng)新。業(yè)內(nèi)人士解讀稱，隨著上海好房子新規(guī)的落地，上海新房市場(chǎng)的產(chǎn)品品質(zhì)將得到較大提升，得房率也有望進(jìn)一步提高。
滬陽(yáng)臺(tái)計(jì)容上限提升，居住舒適度升級(jí)
在意見(jiàn)中，最受市場(chǎng)和購(gòu)房者關(guān)注的是陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積規(guī)則的變化。
在最新出臺(tái)的意見(jiàn)中，在陽(yáng)臺(tái)計(jì)容方面的規(guī)定為：陽(yáng)臺(tái)（含封閉式陽(yáng)臺(tái)）同時(shí)符合以下條件的，面積按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率：每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影總面積不大于該戶型建筑面積的10%，且不大于16平方米（含16平方米），戶型建筑面積小于80平方米的，可以設(shè)置總面積不大于8平方米的陽(yáng)臺(tái)；每個(gè)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)進(jìn)深（取陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過(guò)1.8米（含1.8米）。超出上述情況的陽(yáng)臺(tái)建筑面積，超出部分應(yīng)按其水平投影面積的全面積計(jì)入容積率。
而老版的《上海市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ 08-20-2019）中，當(dāng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過(guò)1.8米且水平投影面積小于或者等于8米時(shí)，面積按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，否則按照其水平投影面積的全面積計(jì)入容積率。對(duì)比可見(jiàn)，陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積上限提高，這也意味著“大陽(yáng)臺(tái)”將更容易實(shí)現(xiàn)，且計(jì)算一半面積，得房率進(jìn)一步提升。
此外，對(duì)于開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)，意見(jiàn)指出，為提升建筑立面形象，沿公共綠地、廣場(chǎng)河流、風(fēng)貌街道等地區(qū)，設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過(guò)0.75米（含0.75米）的帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)，其建筑面積不計(jì)入容積率，不計(jì)入可售面積，且不計(jì)入戶型建筑面積10%的陽(yáng)臺(tái)面積。開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)寬度不得大于3米，且每戶僅可設(shè)置一個(gè)。
億翰智庫(kù)地產(chǎn)研究員周旋解讀稱：“以前上海有規(guī)矩，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深超1.8米、面積超8平方米要全面積計(jì)容，導(dǎo)致不少項(xiàng)目為了保障贈(zèng)送比率，陽(yáng)臺(tái)真的很小，小戶型還好，大戶型真憋屈。陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積上限提高后，比如，160平方米的房子能有16平方米陽(yáng)臺(tái)，而且其中8平方米不計(jì)容，這面積快趕上老房子的小臥室了，擺個(gè)茶桌、種點(diǎn)花草，舒適多了?！?/p>
終結(jié)“灰色地帶”，推動(dòng)市場(chǎng)合規(guī)發(fā)展
還有值得關(guān)注的是，此次陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積更改也規(guī)范了上海新房市場(chǎng)，此前“飄窗改臥室”“爆改三陽(yáng)臺(tái)”的灰色地帶也宣告終結(jié)。在今年年初，上海市面上曾出現(xiàn)了一批“三陽(yáng)臺(tái)”的產(chǎn)品，突破了舊的設(shè)計(jì)規(guī)范，但是如今這種“灰色地帶”成為“透明”，未來(lái)市場(chǎng)也將更為規(guī)范。
對(duì)比北京“好房子”中陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)調(diào)整，按照《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則》（下稱“導(dǎo)則”）中指出，鼓勵(lì)綜合考慮北方氣候特點(diǎn)、區(qū)域環(huán)境特征、建筑高度等因素，在保證居住安全性與后期管理可實(shí)施性的前提下，打造設(shè)計(jì)合理、形式多元、場(chǎng)景多樣的住宅陽(yáng)臺(tái)，鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。同時(shí)，今年2月，北京市規(guī)自委印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（下稱“技術(shù)要點(diǎn)”）。根據(jù)技術(shù)要點(diǎn)明確，為增強(qiáng)居民獲得感，營(yíng)造多樣化生活空間，滿足居民休憩、晾曬等需求，可按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米。
由此來(lái)看，上海此次陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與北京好房子技術(shù)要點(diǎn)相同；但是，基于南北方氣候差異，北京更多強(qiáng)調(diào)的是開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)以及空中花園的設(shè)計(jì)，而上海此次重點(diǎn)是調(diào)整了陽(yáng)臺(tái)計(jì)容的規(guī)則。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“對(duì)于陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的新規(guī)，會(huì)產(chǎn)生較大的影響，開(kāi)發(fā)商設(shè)置陽(yáng)臺(tái)的積極性明顯增加，也使得購(gòu)房者對(duì)于此類大陽(yáng)臺(tái)或多陽(yáng)臺(tái)的住房更為青睞，但同時(shí)也要注意合規(guī)性。鑒于今年5月份住宅項(xiàng)目規(guī)范落實(shí)后，各地出現(xiàn)了一些夸大陽(yáng)臺(tái)、高得房率的事件，引起不小爭(zhēng)議，所以上海各項(xiàng)目要珍惜此次政策，防范政策扭曲，真正做出好陽(yáng)臺(tái)和精品項(xiàng)目?！?/p>
風(fēng)雨連廊成“標(biāo)配”，上海新增車(chē)庫(kù)不計(jì)容
參照北京，作為一線城市，上海新房市場(chǎng)中，外立面材質(zhì)的提升是一個(gè)明顯趨勢(shì)。意見(jiàn)規(guī)定，對(duì)住宅建筑外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，在申報(bào)圖紙中提供設(shè)計(jì)詳圖，在施工階段及時(shí)通知測(cè)繪單位進(jìn)行跟測(cè)，在“多測(cè)合—”測(cè)繪成果報(bào)告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計(jì)入容積率。
“現(xiàn)在外立面飾面層不計(jì)容，開(kāi)發(fā)商終于不用在顏值和空間之間二選一了?！敝苄庾x稱：“杭州、成都對(duì)外立面的要求早就大大提升了，這次上海也算是跟上步伐了。而且上海這兩年拍了不少高價(jià)地，新規(guī)松綁后，高端項(xiàng)目肯定會(huì)用上干掛石材、陶板、金屬板這種高品質(zhì)材料，大多數(shù)剛需項(xiàng)目的外立面也會(huì)迭代更新，到時(shí)候新規(guī)產(chǎn)品外立面會(huì)更有質(zhì)感?！?/p>
此外，和北京鼓勵(lì)設(shè)置“風(fēng)雨連廊”“架空層”的思路一致，此次意見(jiàn)也規(guī)定，多高層住宅底層設(shè)置架空層、風(fēng)雨連廊用作通道、布置景觀小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積不計(jì)入容積率；架空層凈高不宜低于3米；架空層、風(fēng)雨連廊等共享空間不得圍合封閉改作他用，不得出售。
對(duì)比來(lái)看，北京對(duì)于架空層設(shè)計(jì)還給出了上限。導(dǎo)則中指出，首層設(shè)置架空層的住宅建筑，架空層層高一般不宜低于3.6米。技術(shù)要點(diǎn)補(bǔ)充指出，對(duì)于面積不超過(guò)建筑基底面積50%、高度在4.9米以下的架空層，其建筑面積不計(jì)入地塊容積率，不收取地價(jià)款；超出建筑基底面積50%部分及高度大于4.9米的部分按實(shí)際面積計(jì)入容積率。
而上海在意見(jiàn)中新增了車(chē)庫(kù)不計(jì)容的細(xì)則。意見(jiàn)稱，結(jié)合土方減量化，小區(qū)內(nèi)部停車(chē)庫(kù)可設(shè)置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計(jì)入容積率。在停車(chē)庫(kù)上層另有公共需要增設(shè)架空層和風(fēng)雨連廊，可按照意見(jiàn)第（五）點(diǎn)執(zhí)行。建筑高度地坪起算點(diǎn)一般以周邊相鄰的城市道路中心線標(biāo)高為基準(zhǔn)加上0.3米。
同時(shí)，意見(jiàn)還鼓勵(lì)住宅小區(qū)采用人車(chē)分流的交通組織形式，機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)地下車(chē)庫(kù)出入口頂棚、地下車(chē)庫(kù)出地面樓梯和電梯的遮雨棚，其建筑面積不計(jì)入容積率。
在提升老舊小區(qū)環(huán)境方面，意見(jiàn)指出，支持老舊小區(qū)提升居住環(huán)境，在確保安全底線的條件下，老舊住宅小區(qū)多層住宅加裝電梯、無(wú)障礙設(shè)施、提升樓梯道和門(mén)廳公共部位品質(zhì)、適老化改造、增設(shè)垃圾房、門(mén)衛(wèi)崗?fù)さ?，無(wú)須辦理規(guī)劃審批手續(xù)。
北京和上海“好房子”標(biāo)準(zhǔn)部分技術(shù)要點(diǎn)對(duì)比。由新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者整理。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對(duì) 盧茜
