日前，新城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）發(fā)布的公告披露，公司發(fā)行設(shè)立“吾悅廣場持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。
據(jù)悉，該專項(xiàng)計(jì)劃以吾悅廣場為底層資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模6.16億元，同步配套4.1億元債權(quán)部分，產(chǎn)品期限約25年。這不僅是全國首單消費(fèi)類持有型不動產(chǎn)ABS（資產(chǎn)支持證券化），更是全國首單A股上市民營企業(yè)發(fā)行的持有型不動產(chǎn)ABS，創(chuàng)下行業(yè)“雙首單”紀(jì)錄。
首單消費(fèi)類持有型不動產(chǎn)ABS有何不同之處？同時，對于渴求“資金”的新城控股來說有何意義？
消費(fèi)類持有型ABS“破冰”
據(jù)悉，新城控股本次發(fā)行的持有型ABS由國金證券資產(chǎn)管理有限公司（下稱“國金證券”）擔(dān)任計(jì)劃管理人，底層資產(chǎn)為上海青浦吾悅廣場。該項(xiàng)目地處青浦淀山湖商圈核心地段，覆蓋周邊160余個成熟社區(qū)、超40萬常住人口。
據(jù)本次計(jì)劃管理人國金證券透露，此次發(fā)行的持有型ABS同時設(shè)置了持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制，在上交所的指導(dǎo)和支持下，已掛牌上市的持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品可以通過擴(kuò)募等方式籌集資金持續(xù)購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進(jìn)產(chǎn)品可持續(xù)發(fā)展。
同時，國金證券指出，此類ABS項(xiàng)目可幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，為商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”構(gòu)建了全周期管理的新范式，對相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定參考意義。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年三季度末，新城控股已在全國141座城市布局205座綜合體項(xiàng)目，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)176座，并保持97.7%的高出租率水平。
運(yùn)營效率方面，根據(jù)2025年半年報(bào)，吾悅廣場客流總量達(dá)9.5億人次，同比增長16%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%；會員人數(shù)達(dá)4917萬人。此外，今年前三季度，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入約105.11億元，同比增長10.82%，繼續(xù)保持增長勢頭。
事實(shí)上，今年以來，在監(jiān)管層推動建設(shè)多層次REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）市場的政策指引下，持有型不動產(chǎn)ABS作為在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品框架下推出的創(chuàng)新產(chǎn)品迎來了爆發(fā)式增長。市場數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月，持有型不動產(chǎn)ABS在2025年累計(jì)申報(bào)已超40單，申報(bào)規(guī)模突破1000億元，資產(chǎn)類型也從收費(fèi)公路、保租房擴(kuò)展至商業(yè)不動產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、能源類基礎(chǔ)設(shè)施等多元領(lǐng)域。
而此次消費(fèi)類持有型ABS發(fā)行“破冰”，不僅為新城控股打通了通過權(quán)益型ABS盤活資產(chǎn)、拓寬融資的核心路徑，也為整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的多元化融資開辟了新道路。
圖/新城控股公告截圖
多元融資持續(xù)“補(bǔ)血”
根據(jù)公告，此次發(fā)行計(jì)劃是基于今年5月份新城控股提出的總額不超過200億元的直接融資方案。
今年5月，新城控股董事會審議通過《關(guān)于公司開展直接融資工作的議案》，同意公司（含控股子公司）進(jìn)行規(guī)模不超過等額人民幣200億元（含境外等值外幣）的直接融資，包括但不限于企業(yè)債券、中期票據(jù)、資產(chǎn)支持證券、REITs、Pre-REITs、類REITs、項(xiàng)目收益票據(jù)、永續(xù)債等在中國銀行間交易市場、境內(nèi)外證券交易所等境內(nèi)外合法的債券市場發(fā)行/舉借的，以人民幣或外幣計(jì)價(jià)的各類權(quán)益融資及債務(wù)融資品種。
事實(shí)上，今年以來，新城控股已多次進(jìn)行多元化融資，用以補(bǔ)充流動性資金。
今年6月，“新城控股集團(tuán)股份有限公司2025年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券”獲受理，債券品種為小公募，擬發(fā)行金額60億元。募集說明書顯示，擬使用不超過36億元募集資金用于償還有息債務(wù)。其中，擬使用不超過11億元募集資金償還發(fā)行人“23新城01”和“23新城02”公司債券本金，這兩只債券到期日分別為2026年6月1日和2025年6月16日，余額分別為4億元和7億元。
此外，新城控股重啟美元債發(fā)行，于今年6月、9月先后發(fā)行兩筆票面利率高達(dá)11.88%的美元債以應(yīng)對到期美元債。今年，在償還10月份到期的美元債后，新城控股年內(nèi)已無到期美元債，但其還面臨著一筆于2026年到期的4.04億美元債需要償付。
在資金緊缺的背景下，吾悅廣場融資是新城控股獲取現(xiàn)金的另一個重要來源。今年以來，新城控股依靠吾悅廣場發(fā)起了多項(xiàng)融資操作，比如，經(jīng)營性物業(yè)貸及上述的“吾悅廣場持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等。
財(cái)報(bào)顯示，截至三季度末，新城控股持有貨幣資金84億元，比去年末102.94億元減少約19億元，一年內(nèi)到期的負(fù)債超過140億元。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對 賈寧
