在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（REITs）正以前所未有的速度重塑市場(chǎng)格局。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2025年，全市場(chǎng)公募REITs產(chǎn)品擴(kuò)容至78只，總規(guī)模達(dá)2100億元，2025年新增發(fā)行20單。市場(chǎng)熱度背后，板塊表現(xiàn)顯著分化，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與保障性租賃住房成為亮點(diǎn)，而部分產(chǎn)業(yè)園與倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目則面臨壓力。
2025年底，證監(jiān)會(huì)一紙公告將寫(xiě)字樓、酒店等資產(chǎn)納入不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)版圖，實(shí)現(xiàn) “全門(mén)類資產(chǎn)” 突破。這不僅為存量商業(yè)地產(chǎn)提供了標(biāo)準(zhǔn)化退出通道，更預(yù)示著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)核心正從開(kāi)發(fā)銷售轉(zhuǎn)向“投、融、管、退”的全周期能力比拼。
公募REITs規(guī)模達(dá)2100億，多個(gè)類型“首單”發(fā)行
2025年中國(guó)公募REITs市場(chǎng)已邁入規(guī)?；l(fā)展階段。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2025年12月，中國(guó)內(nèi)地公募REITs已上市78只，合計(jì)規(guī)模達(dá)2100億元，產(chǎn)品數(shù)量位居亞洲第一、全球第二。
2025年REITs產(chǎn)品新增發(fā)行20單，與歷年對(duì)比，2024年為29單、2023年為5單，2022年2022年分別為11單、13單。
值得一提的是，2025年公募REITs“首單”發(fā)行較多。包括首單數(shù)據(jù)中心公募REITs（南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT）、首單城市更新產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（華夏金隅智造工場(chǎng)REIT）、首單外資消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（華夏凱德商業(yè)REIT）等。
據(jù)戴德梁行分析，2025年，政策持續(xù)優(yōu)化完善，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、數(shù)據(jù)中心成為投資者最關(guān)注的三大資產(chǎn)類型，關(guān)注度占比較高。相比之下，倉(cāng)儲(chǔ)物流關(guān)注度有所回落，甲級(jí)寫(xiě)字樓、商務(wù)園區(qū)的機(jī)構(gòu)關(guān)注度持續(xù)走低，交易重心向自用買(mǎi)家傾斜。
其中，長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓憑借需求穩(wěn)定及政策支持成為投資熱點(diǎn)。截至2025年12月，已有8單保障性租賃住房REITs成功發(fā)行，二級(jí)市場(chǎng)平均年化分紅率達(dá)3%，順利打通“投、融、管、退”全閉環(huán)，這也成為該業(yè)態(tài)2025年熱度攀升的核心驅(qū)動(dòng)力。其中，險(xiǎn)資與不動(dòng)產(chǎn)私募基金為該業(yè)態(tài)投資主力，前者偏好具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，后者則聚焦“商改租”等增值型策略。
此外，零售物業(yè)關(guān)注度也顯著回升，購(gòu)物中心、奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)成為核心細(xì)分領(lǐng)域。購(gòu)物中心因運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化程度高、流動(dòng)性強(qiáng)而備受青睞。而奧特萊斯憑借突出的抗周期屬性及活躍的資本動(dòng)作，關(guān)注度也大幅躍升。
多只產(chǎn)品上市首日漲幅超30%，亦有破發(fā)
事實(shí)上，從公募REITs上市的首日表現(xiàn)中也可以看出哪些板塊的資產(chǎn)更受歡迎。2025年5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所正式上市，開(kāi)盤(pán)即上漲30%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限；2025年3月31日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT在上交所掛牌上市首日漲幅超30%，同樣觸及漲幅上限，其從獲批到上市僅用了18個(gè)工作日，刷新了公募REITs市場(chǎng)的新紀(jì)錄，也是全國(guó)首單“商改?！盧EITs。此外，南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT和中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT等產(chǎn)品的首日漲幅均觸及30%的上限。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，漲幅居前的資產(chǎn)類型并非偶然，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房直接關(guān)乎內(nèi)需與民生，現(xiàn)金流預(yù)期穩(wěn)定，契合了當(dāng)前宏觀環(huán)境下追求“確定性”的投資邏輯。而數(shù)據(jù)中心受益于國(guó)家“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”，被視為具有長(zhǎng)期成長(zhǎng)性的核心基礎(chǔ)設(shè)施。
雖然2025年多數(shù)新上市公募REITs受到市場(chǎng)熱捧，但與此形成鮮明對(duì)比的是，以華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT為代表的個(gè)別倉(cāng)儲(chǔ)物流類項(xiàng)目首日即破發(fā)。12月19日，華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT上市首日，開(kāi)盤(pán)時(shí)即跌破發(fā)行價(jià)，隨后震蕩下跌，最終以5.499元收盤(pán)，較發(fā)行價(jià)6.121元下跌10.16%。
相比之下，2025年11月6日，中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT在上交所上市首日盤(pán)中一度破發(fā)，每份額的開(kāi)盤(pán)價(jià)為3.661元，盤(pán)中曾跌至3.59元，截至收盤(pán)才回升至3.66元。作為東北地區(qū)首單公募REITs，其項(xiàng)目底層資產(chǎn)包括昂立信息園A、B座項(xiàng)目，沈陽(yáng)國(guó)際軟件園B、D、E、F區(qū)項(xiàng)目，涵蓋13棟樓宇。
酒店、寫(xiě)字樓將納入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)
REITs作為標(biāo)準(zhǔn)化證券產(chǎn)品，為房地產(chǎn)存量資產(chǎn)提供了公開(kāi)、透明的退出渠道，徹底改變過(guò)去依賴大宗交易、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等非標(biāo)退出方式的現(xiàn)狀。
值得關(guān)注的是，2025年，中國(guó)REITs市場(chǎng)最具里程碑意義的事件，莫過(guò)于試點(diǎn)范圍的突破。2025年12月31日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的公告》。這一政策意味著，符合條件的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以通過(guò)發(fā)行REITs在公開(kāi)市場(chǎng)上市交易，將以往缺乏流動(dòng)性的“沉睡”資產(chǎn)、盤(pán)活，同時(shí)為投資者提供了具備穩(wěn)定分紅特性的全新資產(chǎn)選擇。
對(duì)此，戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰指出，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)容至寫(xiě)字樓與酒店類資產(chǎn)，標(biāo)志著中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融化進(jìn)程邁入全新階段。這一重大政策突破，不僅為存量資產(chǎn)盤(pán)活提供了標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化的退出通道，也為機(jī)構(gòu)投資者拓展了更具縱深與多樣性的配置選擇，更向商辦與酒店市場(chǎng)的價(jià)值重塑及運(yùn)營(yíng)提升注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。
政策的東風(fēng)迅速點(diǎn)燃了市場(chǎng)熱情。2026年初，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)更迎來(lái)“四連陽(yáng)”開(kāi)門(mén)紅，數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園等板塊領(lǐng)漲。
當(dāng)公募REITs的大門(mén)向酒店資產(chǎn)敞開(kāi)，市場(chǎng)最敏銳的“獵手”已然嗅到機(jī)遇。2025年12月23日中國(guó)金茂發(fā)布公告稱，計(jì)劃以22.65億元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店100%股權(quán)，目標(biāo)直指資產(chǎn)證券化。
中國(guó)金茂強(qiáng)調(diào)，麗思卡爾頓酒店開(kāi)業(yè)以來(lái)經(jīng)營(yíng)成熟穩(wěn)定，盈利及現(xiàn)金流情況較好，是公司打造精品持有的目標(biāo)酒店，通過(guò)開(kāi)展資產(chǎn)證券化將酒店資產(chǎn)估值盤(pán)活實(shí)現(xiàn)效用最大化。
胡峰表示，當(dāng)前公募REITs底層資產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)十大領(lǐng)域全覆蓋，涵蓋園區(qū)、消費(fèi)、交通、能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、市政設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、生態(tài)環(huán)保、水利等。2026年初正式啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，標(biāo)志著資產(chǎn)范圍從基礎(chǔ)設(shè)施向商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、酒店等領(lǐng)域延伸，實(shí)現(xiàn)“全門(mén)類資產(chǎn)”突破。
“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)地產(chǎn)金融的發(fā)展。雖然中國(guó)REITs起步較晚，但當(dāng)前正迎來(lái)顯著擴(kuò)張。”胡峰認(rèn)為，當(dāng)下，市場(chǎng)正從單純依賴開(kāi)發(fā)銷售的模式，加速轉(zhuǎn)向“投、融、管、退”全周期能力的競(jìng)爭(zhēng)，專業(yè)服務(wù)與價(jià)值運(yùn)營(yíng)的重要性愈發(fā)凸顯。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中所扮演的角色也將越來(lái)越重要。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對(duì) 穆祥桐
