物業(yè)服務(wù)關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，要實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主的良性互動(dòng)，物業(yè)公司規(guī)范履職至關(guān)重要。近日北京市海淀區(qū)人民法院發(fā)布三個(gè)案例，結(jié)合物業(yè)公司清理公共區(qū)域物品、業(yè)主裝修致鄰居房屋損壞物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)、房屋漏水物業(yè)的修繕義務(wù)三類(lèi)糾紛作出提示。

物業(yè)清理公共區(qū)域的物品需預(yù)先通知

李力系某小區(qū)住戶(hù)，某日小區(qū)藍(lán)天物業(yè)公司對(duì)小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)公共區(qū)域堆放的雜物進(jìn)行集中清理，所清理的雜物包含李力堆放于該公共區(qū)域的大立柜、自行車(chē)、筆記本等物品，且上述物品均已清運(yùn)未留存。李力認(rèn)為，藍(lán)天物業(yè)公司所清理的雜物中包含其私人物品，遂起訴至法院，要求賠償物品損失4000元。

法院經(jīng)審理后，認(rèn)定李力將個(gè)人物品堆放于公共區(qū)域具有過(guò)錯(cuò)，藍(lán)天物業(yè)公司清理上述物品系正當(dāng)履行，但履職過(guò)程欠缺事前通知公示材料，履職過(guò)程存在瑕疵。法院最終判決藍(lán)天物業(yè)公司賠償李力損失500元。

物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，負(fù)有維護(hù)小區(qū)公共區(qū)域清潔、安全的義務(wù)。但物業(yè)公司在管理公共區(qū)域、開(kāi)展雜物清理時(shí)，應(yīng)遵循合法、合理的原則。首先，物業(yè)公司需要明確自身職責(zé)范圍，其清理行為應(yīng)以維護(hù)公共安全和秩序?yàn)槟康?，不能擅自擴(kuò)大清理權(quán)限，尤其是在涉及業(yè)主私人物品的情況下，必須嚴(yán)格遵守程序性要求。其次，在清理前，物業(yè)公司應(yīng)通過(guò)多種渠道向相關(guān)業(yè)主進(jìn)行充分告知，例如張貼清晰的通知、發(fā)送短信或電話(huà)提醒等。告知內(nèi)容應(yīng)包括清理的時(shí)間、范圍以及未及時(shí)處理物品的后果等具體事項(xiàng)，確保業(yè)主知曉，并給予合理的處置期限。此外，對(duì)于清理出的物品，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)妥善保管并及時(shí)通知業(yè)主認(rèn)領(lǐng)，不能直接當(dāng)作無(wú)主物處理。

同時(shí)，法院也提醒廣大業(yè)主，公共空間并非個(gè)人專(zhuān)有部分，不得隨意堆放個(gè)人物品，否則不僅可能造成個(gè)人財(cái)產(chǎn)損失，還有可能危害公共安全。如因特殊情況需臨時(shí)使用公共區(qū)域，應(yīng)提前向物業(yè)公司報(bào)備，事后及時(shí)清理，自覺(jué)遵守小區(qū)管理規(guī)定，共同維護(hù)良好的居住環(huán)境。

物業(yè)公司已履行裝修管理職責(zé)的無(wú)須承擔(dān)裝修致?lián)p責(zé)任

藍(lán)女士居住在某小區(qū)二樓，樓下住戶(hù)進(jìn)行裝修，裝修前已到物業(yè)公司進(jìn)行報(bào)備登記，并領(lǐng)取了注意事項(xiàng)等材料。物業(yè)公司在裝修期間定期對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，但裝修過(guò)程中仍造成藍(lán)女士陽(yáng)臺(tái)受損，藍(lán)女士多次找物業(yè)公司反映，并要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司則主張其應(yīng)向?qū)嶋H侵權(quán)人主張責(zé)任。藍(lán)女士為此訴至法院，要求物業(yè)公司對(duì)其遭破壞的墻體恢復(fù)原狀并賠償損失。

法院經(jīng)審理后，認(rèn)定物業(yè)公司并非裝修的行為人，樓下業(yè)主裝修前已在物業(yè)公司依規(guī)報(bào)備，物業(yè)公司在裝修過(guò)程中亦定期查看裝修進(jìn)展，墻體受損與物業(yè)公司行為之間不存在因果關(guān)系。法院最終判決駁回藍(lán)女士的訴請(qǐng)。

法官提醒，《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。第九百四十五條規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。

本案中，藍(lán)女士主張的陽(yáng)臺(tái)受損，系因樓下住戶(hù)裝修行為所致，而非物業(yè)公司所為，且物業(yè)公司已就裝修事宜盡到管理職責(zé)，因此法院認(rèn)定物業(yè)公司無(wú)須對(duì)藍(lán)女士的損失承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。但需要注意的是，這并不意味著藍(lán)女士喪失了救濟(jì)途徑，其仍可起訴實(shí)際侵權(quán)人要求承擔(dān)相應(yīng)損害賠償責(zé)任。

無(wú)證據(jù)證明漏水成因不能拒繳物業(yè)費(fèi)

劉先生系某小區(qū)的非頂樓業(yè)主，青山公司系小區(qū)的物業(yè)公司。劉先生入住后正常繳納物業(yè)費(fèi)，但自2020年起不再繳納物業(yè)費(fèi)用。劉先生主張，其所居住的房屋從2008年起在夏季暴雨時(shí)存在屋頂漏水情況，青山公司未就漏水盡到維修義務(wù)。青山公司認(rèn)可劉先生房屋存在漏水情況，但漏水原因不明，據(jù)公司了解漏水可能是樓上住戶(hù)所致，如漏水部位屬于公司負(fù)管理維護(hù)義務(wù)的范圍，公司將履行修繕義務(wù)。因雙方各執(zhí)一詞，青山公司起訴至法院，要求劉先生支付2020年1月18日至2022年12月31日期間拖欠的物業(yè)費(fèi)9135.41元。

法院經(jīng)審理后，認(rèn)定雙方之間成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，劉先生作為業(yè)主負(fù)有繳納物業(yè)費(fèi)用的義務(wù)。其雖抗辯青山公司未履行修繕義務(wù)，但青山公司是否就漏水負(fù)有維修義務(wù)，與漏水部位、漏水原因息息相關(guān)，本案現(xiàn)有證據(jù)不足以證明漏水部位系青山公司負(fù)有管理維護(hù)義務(wù)的公共區(qū)域，雙方亦未就漏水原因及部位申請(qǐng)鑒定，故無(wú)法證明漏水及財(cái)產(chǎn)損失系物業(yè)公司未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)所致，最終判決劉先生支付欠繳的物業(yè)費(fèi)用9135.41元。

法官提醒，《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)公司之間成立物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)公司依照合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主則需按期支付物業(yè)費(fèi)。但在實(shí)踐中，有業(yè)主抗辯物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵，進(jìn)而主張不應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)用。

針對(duì)上述抗辯理由應(yīng)當(dāng)進(jìn)行具體分析。首先，如若抗辯的事由并不屬于物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，基于權(quán)利義務(wù)的一致性，業(yè)主不得援引作為不繳納物業(yè)費(fèi)用的事由。其次，若抗辯的事由僅系物業(yè)服務(wù)存在輕微瑕疵，如垃圾未及時(shí)清理等，亦不足以作為不繳納物業(yè)費(fèi)用的合理事由。最后，物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可結(jié)合具體情況適當(dāng)減免。

本案中，劉先生與青山公司之間成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，劉先生應(yīng)按期繳納物業(yè)費(fèi)用，但其主張青山公司未履行修繕義務(wù)。通常根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)公司對(duì)公共區(qū)域負(fù)有修繕義務(wù)，但本案中劉先生所述漏水區(qū)域?yàn)槠浼抑刑旎ò?，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)可知，外立面裂縫、主管線(xiàn)滲漏、樓上住戶(hù)防水老化、內(nèi)部管道破裂都可能導(dǎo)致屋頂漏水，劉先生既未就漏水原因涉及青山公司負(fù)有管理維護(hù)義務(wù)的公共區(qū)域提舉證據(jù)，亦不申請(qǐng)對(duì)漏水成因進(jìn)行鑒定，故難以認(rèn)定青山公司未盡到對(duì)公共區(qū)域的管理、維護(hù)、修繕等合同義務(wù)，對(duì)劉先生之主張難以采信。若后續(xù)查明漏水原因，劉先生可基于漏水原因向有關(guān)責(zé)任主體主張損害賠償責(zé)任。

（文中人物均系化名）

新京報(bào)記者 張靜姝 通訊員 于潔 陳強(qiáng)

編輯 甘浩

校對(duì) 盧茜