新京報貝殼財經(jīng)訊（記者段文平）10月28日，北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)涉宅用地出讓。中建智地置業(yè)有限公司和北京未來科學城置業(yè)有限公司聯(lián)合體以底價26.012億元摘得該地塊。

昌平北七家鎮(zhèn)涉宅用地位置圖。圖/北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站截圖

地塊26億元底價成交，交通優(yōu)勢明顯

掛牌公告顯示，該地塊名為昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)歇甲莊村（A地塊）土地一級開發(fā)項目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地塊，土地面積63494.967平方米，其中住宅用地44094.967平方米，總建筑規(guī)模104654.602平方米，其中住宅規(guī)劃建面91272.602平方米，起始價26.012億元，起始樓面價24855元/平方米。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，該宗地塊自9月23日火速“轉(zhuǎn)正”掛牌后便引發(fā)市場關(guān)注。由“歇甲六子”組成——包括2宗居住用地和4宗需代建移交的配套用地，其中住宅部分（0038、0046地塊）總建筑規(guī)模約9.13萬平方米，容積率在2.05-2.1之間，建筑控高60米；0035、0043、0044、0045分別為社區(qū)綜合服務設(shè)施用地、教育用地、文化設(shè)施用地和體育用地，建成后需無償移交。

值得注意的是，該地塊僅有中建智地置業(yè)有限公司和北京未來科學城置業(yè)有限公司組成的聯(lián)合體報名參與競拍，因此，最終以底價成交。對于該地塊的優(yōu)勢，張凱稱，交通優(yōu)勢是歇甲莊地塊最突出的亮點。地塊距離地鐵17號線與在建18號線換乘站天通苑東站僅約1公里，而該站未來還將成為3條軌道交通的交會點，包括已通車的17號線、預計年底開通的18號線以及規(guī)劃中的R6線，這一交通樞紐地位將極大提升區(qū)域的出行便利性。周邊配套方面，項目鄰近國泰百貨、溫榆河公園等現(xiàn)有設(shè)施，加上自身配建的社區(qū)服務、教育、文化和體育設(shè)施，將形成相對完善的生活圈。

北七家板塊遇回調(diào)壓力，專家稱面臨多重挑戰(zhàn)

不過，張凱也指出，地塊所在板塊所面臨的多重挑戰(zhàn)，仍需要審慎評估。其認為，北七家作為郊區(qū)板塊，其新房與二手房市場價格已呈現(xiàn)一定回調(diào)態(tài)勢，反映出該區(qū)域在整體市場環(huán)境下行過程中所面臨的壓力。除受宏觀因素影響外，昌平區(qū)域內(nèi)部結(jié)構(gòu)性因素亦不容忽視。當前，昌平區(qū)南部的朱辛莊板塊憑借成熟的產(chǎn)業(yè)配套和市場熱度已形成顯著優(yōu)勢，南邵組團作為區(qū)級重點發(fā)展區(qū)域亦持續(xù)吸引投資。相比之下，未來科學城東區(qū)的發(fā)展節(jié)奏相對平緩，其產(chǎn)業(yè)構(gòu)成以央企國企的研發(fā)部門及二級單位為主，所能帶動的就業(yè)與居住需求規(guī)模有限，未能有效輻射周邊。

此外，該地塊捆綁的4宗非住宅用地需由競得方負責代建并無償移交，這一安排進一步增加了實際開發(fā)成本，為項目未來的盈利預期帶來更多不確定性。

對于地塊地上項目未來的售價，張凱表示，預計未來項目售價很可能參考北京國賢府當前的5.4萬元/平方米，但需要面對區(qū)域內(nèi)激烈的價格競爭。長遠來看，北七家區(qū)域的價值提升仍有賴于交通規(guī)劃的落實和配套設(shè)施的完善，隨著地鐵18號線和未來R6線的推進，這一區(qū)域或?qū)⒅鸩接瓉硇碌陌l(fā)展機遇。

對于拿地企業(yè)中建智地來說，作為中建一局的子公司，其近幾年在北京房地產(chǎn)市場較為活躍，尤其是今年拿下幾宗重磅地塊。今年4月28日，中建智地聯(lián)合中國金茂、越秀地產(chǎn)、朝陽城發(fā)以126億元底價競得北京朝陽黃杉木店、孫河組合地塊。此后，在朝陽區(qū)“壓箱底”寶地太陽宮0627地塊的爭奪中，經(jīng)過超300輪、近3個小時的激烈競拍，中建智地打敗其他8家競拍主體，以43.145億元競得地塊，樓面價達8.53萬元/平方米，溢價率39.18%，創(chuàng)下2025年土地溢價率新高。

編輯 楊娟娟

校對 翟永軍