新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)訊（記者袁秀麗）12月11日，根據(jù)中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場2025總結(jié)&2026展望報(bào)告》（簡稱《報(bào)告》），“十五五”時(shí)期新房銷售規(guī)模有望逐步趨穩(wěn)，全國新建商品住宅年均銷售面積預(yù)計(jì)為7億-8億平方米。
2025年，全國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。2026年作為“十五五”開局之年，《報(bào)告》預(yù)計(jì)有更多增量政策將加速落地，短期政策將繼續(xù)聚焦推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求和優(yōu)化供給等方面出臺舉措。
在此背景下，預(yù)計(jì)2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場分化態(tài)勢延續(xù)，“好城市+好房子”仍具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會。在控增量、優(yōu)存量政策導(dǎo)向下，預(yù)計(jì)2026年新開工面積下降8.6%，降幅較過去幾年明顯收窄。供給端縮量將有助于市場庫存下降，推動(dòng)供求關(guān)系改善。
根據(jù)《報(bào)告》測算，“十五五”時(shí)期全國城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平方米。綜合按照70%-80%的轉(zhuǎn)化比例，未來五年，全國新建商品住宅年均銷售面積預(yù)計(jì)為7億-8億平方米。
“十五五”期間全國新建商品住宅銷售面積預(yù)測
圖/中指研究院
從住房需求構(gòu)成來看，新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求，是過去支撐房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張的核心動(dòng)力，假設(shè)未來五年中國總?cè)丝诿磕隃p少約0.25%，城鎮(zhèn)化率年均提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，則五年城鎮(zhèn)人口增加約3650萬人，帶動(dòng)住房需求增加16.1億平方米。
《報(bào)告》通過城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增加趨勢來評估這一影響，按照五年累計(jì)增加2.1平方米計(jì)算，“十五五”期末中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到45平方米，帶動(dòng)住房需求增加20.3億平方米，占總需求比例約四成，是未來住房消費(fèi)的核心增長點(diǎn)。
此外，棚改貨幣化安置曾是市場較快發(fā)展的重要支撐，但隨著城市發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，拆遷改造帶來的住房需求預(yù)計(jì)將回落，但預(yù)計(jì)仍將帶來約13.4億平方米需求。
值得注意的是，當(dāng)前住房需求已由“剛需”驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為“改善”主導(dǎo)。相比剛需購房者，改善性需求購房決策更易受收入預(yù)期和市場前景影響。預(yù)計(jì)“十五五”前半段，受預(yù)期偏弱及市場慣性影響，房地產(chǎn)銷售量價(jià)仍有下行壓力，而隨著市場庫存逐步回落，加上社會預(yù)期修復(fù)，“十五五”中后期房地產(chǎn)市場有望逐步走出低迷階段。
編輯 岳彩周
校對 翟永軍
