近日，新鴻基地產(chǎn)公布，旗下香港西沙SIERRA SEA第2A期首輪銷售共收到約4.2萬個購房意向登記，以價單形式推出的213伙計算，超額認購逾196倍，刷新2023年8月油塘親海駅II逾3.8萬票紀錄，成為新的“盤票王”。而在1月10日正式開售后，首批213伙房源當日便宣告沽清。
事實上，香港樓市的熱度已從2025年持續(xù)蔓延至2026年初，而背后一大推手是全面“撤辣”政策（即撤銷所有樓市“辣招”，包括取消買家印花稅、新住宅印花稅及額外印花稅）效應(yīng)的持續(xù)顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示，2025年，香港一手私人住宅成交量達2萬宗，創(chuàng)“一手新例”后新高。
在此背景下，業(yè)內(nèi)對2026年香港樓市走勢普遍持樂觀態(tài)度，認為其已步入一個基本面更健康、發(fā)展更可持續(xù)的全面上行新周期。
一二手成交宗數(shù)均創(chuàng)近年新高
兩年前，香港樓市全面“撤辣”。經(jīng)過一段時間的調(diào)整消化，終于在2025年迎來明確的回溫態(tài)勢。
據(jù)香港特區(qū)政府土地注冊處數(shù)據(jù)，香港2025年全年整體樓宇買賣合約登記量（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等）達80702宗，創(chuàng)4年以來新高。其中，住宅樓宇買賣登記共62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上升18.3%及14.4%。
在陳永杰看來，香港樓市已觸底回升，2025年樓市整體回暖，一、二手成交宗數(shù)均創(chuàng)近年新高。2025年一手私人住宅成交量達2萬宗，創(chuàng)一手新例后新高。反映二手樓價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）亦回升，2025年最終報144.11點，按年升4.70%，扭轉(zhuǎn)過去三年的頹勢，亦是自2021年后首次出現(xiàn)樓價及租金雙軌上升。
作為一線市場的親歷者，中原地產(chǎn)西南區(qū)高級區(qū)域營業(yè)經(jīng)理吳景新對過去一年的樓市回溫感觸頗深。他表示，過去一年，香港樓市成交量激增，其中港島區(qū)2025年錄約1.1萬宗成交，較2024年增加約三成，反映市場活動轉(zhuǎn)趨活躍。
不過，吳景新也指出，不同區(qū)域的成交結(jié)構(gòu)存在明顯差異。以香港西南區(qū)域為例，成交以一手樓為主。主要由于一手貨存量較多，發(fā)展商定價較為克制，以2025年中開價的港島南岸滶晨為例，入場價由兩房850萬元起，成為港島南岸物業(yè)中首批價單最平新盤。相比之下，隨著市場回暖、樓價止跌回升，二手業(yè)主普遍收窄議價空間，導致其價格吸引力不及一手新盤，成交速度因而放緩。
在吳景新看來，當前香港樓市正處于“轉(zhuǎn)角位”，買家普遍看好樓市主要基于兩大原因，一是樓價指數(shù)止跌回穩(wěn)，二是已進入減息周期，租金亦保持高企。因此，不論是尋求資本增值的投資客，還是關(guān)注實際需求的用家，均在市場上積極物色“筍盤”，以望趁低吸納。
多重利好因素驅(qū)動樓市回暖
2025年香港樓市能夠?qū)崿F(xiàn)大幅回溫，并非單一因素促成，而是多重利好因素疊加共振的結(jié)果。
陳永杰認為，驅(qū)動樓市回暖的核心原因主要有三大方面：從環(huán)球經(jīng)濟來看，美元貶值，地緣政治波動，實物資產(chǎn)成為理想避險工具；同時，減息激活需求，形成租價齊漲新格局；此外，經(jīng)濟復蘇勢頭明確，財富效應(yīng)推動成交。
“相比美元指數(shù)下跌、金價一年內(nèi)上漲約六成，香港樓價較2021年高位仍低逾兩成，現(xiàn)已觸底，兼具追落后條件及保值功能，相信可吸引投資者趁低吸納?！标愑澜苷f。
租賃市場的新格局也為樓市回暖提供了重要支撐。陳永杰指出，香港租金持續(xù)高企，2025年9月CRI回報率最新報3.56%，為近14年次高。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，以最新按息3.25厘計算，2025年9月份有75%指標屋苑“供平過租”，供樓負擔減輕，進一步刺激市民租轉(zhuǎn)買或換樓意愿。
陳永杰進一步說，香港最優(yōu)惠利率已重返加息周期前的水平，減息不僅降低了供樓成本，也削弱了定存的吸引力，促使大量閑置資金從銀行存款轉(zhuǎn)向物業(yè)市場。值得留意的是，現(xiàn)時租金高企，但2025年9月“供平過租”及回報率高于4厘的屋苑數(shù)量均按月減少，反映樓價已上漲，逐步追上租金升幅，已形成近年罕見的“租價齊漲”局面。
第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部負責人唐華也認為，“供平過租”效應(yīng)重現(xiàn)。按揭成本的下降，結(jié)合租金的持續(xù)攀升，使得住宅的租售比顯著改善，部分物業(yè)的租金回報率已開始高于持有成本。這一根本性變化，正吸引尋求穩(wěn)健回報的資金從存款等領(lǐng)域重新流入房地產(chǎn)市場，驅(qū)動了市場，特別是中小戶型的價格企穩(wěn)回升。
除了全球環(huán)境與租賃市場的推動，香港本地宏觀經(jīng)濟的復蘇也為樓市注入了動力。2025年，港股反彈逾40%，最高重上27000點，帶來財富效應(yīng)推高置業(yè)信心；截至9月底本港銀行的存款總額達19.14萬億元，較上年底累增10.2%，龐大儲蓄資金亦有望轉(zhuǎn)化為實際購買力；第三季度GDP按年增長3.8%；通脹率維持1.2%溫和水平；整體貨物出口按年升12.1%?！岸囗棓?shù)據(jù)顯示經(jīng)濟復蘇形勢明確，人均收入增加，再疊加‘供平過租’環(huán)境，進一步刺激港人置業(yè)意欲?！标愑澜苷f。
供需關(guān)系的變化則從另一維度支撐了樓市的回暖態(tài)勢。陳永杰透露，過去兩年，香港發(fā)展商投地審慎且施工放緩，令未來供應(yīng)難以達標。截至2025年底，一手庫存已降至約1.9萬伙，預(yù)計2026年首季將跌至1.8萬伙，為逾兩年半新低。隨著供需缺口持續(xù)擴大，發(fā)展商無需割價傾銷，一手定價將轉(zhuǎn)為進取，促使買家回流二手市場，預(yù)計2026年一手成交平穩(wěn)，二手成交宗數(shù)則向升。
除了上述因素，市場心理的轉(zhuǎn)變也成為樓市回暖的重要推手。唐華指出，當前，香港市場心理已從觀望擔憂轉(zhuǎn)向積極尋找機遇。一方面，住宅價格較2021年高位時深度調(diào)整25%-30%，價值吸引力凸顯；另一方面，頂級豪宅市場的快速反彈，成為市場信心復蘇的終極風向標，比如太古集團“深水灣道6號”項目以約22億港元的總價重磅成交，折合每平方呎14.7萬港元。這宗交易不僅反映了超高凈值資本對香港核心資產(chǎn)的長期信心，也顯示了頂尖購買力的回歸。
“撤辣”與人才政策吸引買家入場
政策層面的支持則為樓市觸底反彈提供了關(guān)鍵助力。陳永杰表示，自2024年全面“撤辣”、政府積極推行各項搶人才政策及放寬新資本投資者入境計劃（CIES）以來，香港非本地買家的入市門檻大幅降低。加上內(nèi)地推出不少刺激經(jīng)濟措施，支持人民幣向好，形成“人民幣強、港元弱”局面，進一步增強內(nèi)地客在港置業(yè)的意愿。
唐華也強調(diào)，2024年初的全面“撤辣”是本輪市場復蘇的起點。這一政策從根本上移除了壓抑市場多年的交易成本壁壘，有效激活了被長期抑制的本地及外地購買力。更為關(guān)鍵的是，香港特區(qū)政府的各項人才引進計劃（如“高端人才通行證計劃”）成效卓著，為樓市注入了持續(xù)、高質(zhì)量的增量需求。這些新來港人才不僅是租賃市場的堅實支撐，更是未來置業(yè)安家的潛在生力軍，其購買力正在逐步釋放，2025年多個區(qū)域出現(xiàn)“一盤難求”及租金“破頂”的情況。
從數(shù)據(jù)上來看，陳永杰指出，2025年前11個月，“普通話拼音買家”入市宗數(shù)約1.25萬宗（一、二手私人住宅），已創(chuàng)歷史新高，涉資1256億元，預(yù)計全年可達1.38萬宗及1380億元，雙雙創(chuàng)歷史新高。此類買家入市占比亦顯著提升，由“撤辣”前約16%，大幅上升至目前的約25%。展望2026年，在樓價已確認觸底，且息口有望進一步下行的環(huán)境下，預(yù)計將吸引更多非本地買家趁低吸納。
展望：預(yù)計2026年全年樓價上升約15%
隨著2025年樓市筑底回升，2026年香港樓市的走勢成為市場關(guān)注的焦點。對于新一年的市場前景，業(yè)內(nèi)人士普遍持樂觀態(tài)度。
“2025年是香港住宅市場完成筑底、確立上行趨勢的轉(zhuǎn)折之年。驅(qū)動市場的力量已經(jīng)從單純的‘政策刺激’單核驅(qū)動，轉(zhuǎn)化為‘政策利好+金融寬松+需求增長+預(yù)期改善’的多核共振?！碧迫A說，“展望2026年，我們對香港住宅市場的表現(xiàn)持明確樂觀態(tài)度，堅信香港樓市已步入一個基本面更健康、發(fā)展更可持續(xù)的全面上行新周期。市場的復蘇不僅是數(shù)據(jù)的回暖，更是對香港作為國際金融中心其核心資產(chǎn)長期價值的再度確認?！?/p>
唐華指出，2026年，可以關(guān)注三個結(jié)構(gòu)性趨勢——剛性需求與投資需求并進，“以租養(yǎng)貸”邏輯再度盛行，以及關(guān)注新盤市場與土地儲備豐厚的開發(fā)商。“中小型單位（上車盤）將繼續(xù)受到本地首次置業(yè)者及新來港人才的青睞，是市場交易的基石。與此同時，隨著市場信心恢復和資產(chǎn)配置需求上升，總價較高物業(yè)的成交活躍度有望提升，反映投資性需求正逐步回歸?！?/p>
從具體數(shù)據(jù)預(yù)測來看，陳永杰認為，2026年樓市將處于反彈初期，各項數(shù)據(jù)有望顯著回升，預(yù)計全年樓價有約15%的升幅。成交量方面，一手市場預(yù)計可維持2萬宗的高位。二手方面，受惠于一手樓價上升及減息效應(yīng)，預(yù)計成交量會躍升近三成，達5萬宗；反映二手樓價的CCL則有望上升15%至164點，但與2021年8月191.34點的歷史高位仍存在約14%的差距。
除樓價外，陳永杰表示，預(yù)計2026年租金升勢亦會延續(xù)，形成近年罕見的“租價齊漲”局面。但樓價升幅有望跑贏租金，而隨著更多人買樓，租務(wù)需求可能因此回落，預(yù)計租金全年上升5%，接近2025年的漲幅。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 賈寧
封面圖/豆包AI大模型制圖
