在一系列房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)顯效的背景下，北京樓市改善型需求崛起，海淀作為核心價值高地，成為改善客群的重點選擇區(qū)域。
尤其是海淀寶山板塊多年來稀缺的純新盤供應(yīng)，疊加央企品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)配套與高性價比優(yōu)勢，讓中建壹品?海宸元境等項目一經(jīng)亮相便引爆市場，成為撬動北京改善市場的核心力量。
海宸元境開盤現(xiàn)場。圖/企業(yè)供圖
11月28日，中建壹品首個豪宅產(chǎn)品系“元境”系的首發(fā)力作——中建壹品·海宸元境正式開盤。開盤當(dāng)日現(xiàn)場更是人氣火爆，客戶選房簽約氛圍熱烈。首開當(dāng)日勁銷183套、金額超18億，為市場注入信心。
利好政策持續(xù)顯效，改善樓盤拉升市場熱度
北京樓市需求結(jié)構(gòu)正發(fā)生顯著變化。
中指研究院近日發(fā)布的10月份住宅產(chǎn)品月報顯示，2025年1-10月北京90平方米以下剛需型產(chǎn)品成交近6754套，成交套數(shù)占比為22.3%，較2024年同期下降4.0個百分點。90-200平方米產(chǎn)品成交超2.1萬套，成交套數(shù)占比71.2%，較2024年同期提升4.5個百分點。200平方米以上產(chǎn)品成交1950余套，成交套數(shù)占比6.5%，較2024年同期下降0.5個百分點。
數(shù)據(jù)清晰表明，改善型住宅已成為北京樓市的主流增長點。
這一變化背后，是多重房地產(chǎn)調(diào)控優(yōu)化政策的持續(xù)落地見效。今年以來，北京不僅跟隨下調(diào)個人住房商業(yè)貸款利率與公積金利率，更逐步放寬購房限制，取消五環(huán)外住房套數(shù)限制、加大公積金貸款支持力度，加之“好房子”政策推動住宅產(chǎn)品迭代升級，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)樓盤成為拉動成交的關(guān)鍵引擎。
從年初海淀功德寺“雙子星”開盤熱銷，到朝陽黃杉木店、酒仙橋及樹村項目的備受追捧，改善需求持續(xù)釋放，而海淀寶山板塊的雙子樓盤則成為后續(xù)市場的發(fā)力重點。
作為寶山板塊標(biāo)桿項目，中建壹品打造的海宸元境點燃了市場熱情。自11月12日售樓處開放以來，項目日均到訪量約300組，周末單日最高達(dá)700余組。
海宸元境鳥瞰規(guī)劃圖。圖/企業(yè)供圖
一位購房者稱，其在海淀上班，但是居住的是老小區(qū)，沒電梯、停車位緊張，換房就想一步到位。之前也看了海淀幾個新盤，位置是不錯，但總價實在超出預(yù)算。后來聽說寶山板塊有新項目，屬于海淀的核心輻射圈，位置挺合適的，而且不管自駕走五環(huán)，還是以后坐地鐵，通勤都方便。
該購房者繼續(xù)稱，“這個項目是洋房產(chǎn)品，居住舒適度肯定比老小區(qū)強太多，關(guān)鍵是總價剛好在預(yù)算范圍內(nèi)，完全符合預(yù)期。”
海淀寶山板塊崛起，公園畔的價值高地
作為萬億GDP的大區(qū)，海淀是北京科技、產(chǎn)業(yè)、教育的高地。海淀近些年一直陸續(xù)有地塊供應(yīng)，但是在位于阜石路附近的寶山板塊，多年來幾乎無新房供應(yīng)，積累了大量改善需求。
寶山板塊坐落于西四環(huán)至西五環(huán)之間，距阜石路僅200米，自駕可直達(dá)五環(huán)快速路，地鐵6號線串聯(lián)金融街、CBD等核心區(qū)域，多條換乘線路進(jìn)一步拓寬通勤半徑，交通便捷度優(yōu)勢顯著。
海宸元境區(qū)位圖。圖/企業(yè)供圖
寶山板塊作為海淀重點發(fā)展的宜居板塊，承接著“科技創(chuàng)新+生態(tài)居住”雙重功能，定位為“海淀北部生態(tài)宜居新標(biāo)桿”。相比周邊區(qū)域，純海淀學(xué)籍+近核心產(chǎn)業(yè)區(qū)的獨特屬性，既能滿足科技人才的居住訴求，也是地緣客戶置換的最優(yōu)選擇。
央企中建壹品精準(zhǔn)把握區(qū)域價值，將高端產(chǎn)品線“元境系”首次引入北京并落子寶山板塊，打造海宸元境項目。依托央企成熟的施工建造標(biāo)準(zhǔn)與品質(zhì)管控體系，項目完美契合改善客群對“穩(wěn)健性”與“高品質(zhì)”的雙重追求。
除了產(chǎn)業(yè)支撐、交通便捷外，寶山板塊的教育與生態(tài)資源持續(xù)升級。
寶山村HD00-1412-0003地塊規(guī)劃新建一所學(xué)校，擬由清華大學(xué)附屬中學(xué)承辦，納入清華大學(xué)附屬中學(xué)教育集團(tuán)。項目預(yù)計2026年10月開工，2028年6月竣工，清華大學(xué)附屬中學(xué)參與建設(shè)設(shè)計。
寶山板塊還將規(guī)劃建設(shè)22.6公頃的寶山城市休閑公園，預(yù)計2026年中期建成，將為周邊25萬居民提供“樂活花園”，而該公園緊鄰海宸元境，將為業(yè)主帶來“推窗見綠、出門入園”的優(yōu)質(zhì)生態(tài)居住體驗。
央企精工賦能，純洋房產(chǎn)品填補區(qū)域空白
首進(jìn)海淀，央企中建壹品拿出了高端產(chǎn)品線“元境系”，這也是在北京的首作，可謂誠意十足。
在社區(qū)規(guī)劃上，海宸元境展現(xiàn)出稀缺的低密優(yōu)勢：項目容積率僅2.1，為近幾年西四環(huán)區(qū)域較低容積率地塊，規(guī)劃建設(shè)11棟7-11層純洋房，是當(dāng)前海淀五環(huán)內(nèi)少有的“純洋房社區(qū)”。社區(qū)采用“南北行列式+中間梅花樁式”布局，最大樓間距達(dá)67米，充分保障了居住的視野與舒適度，體現(xiàn)了社區(qū)環(huán)境的改善性。
海宸元境外立面效果圖。圖/企業(yè)供圖
而在社區(qū)園林打造上，海宸元境以“西山雅集”文脈為內(nèi)核，構(gòu)建“一軸五境十雅”完整景觀體系，既延續(xù)東方園林意境，又貼合現(xiàn)代人居需求，與外部寶山城市休閑公園形成“內(nèi)外雙園”生態(tài)格局。此外，項目打造約68米海淀最長大門展面，搭配皇家裝飾紋樣、星光燈與編鐘景墻，為業(yè)主營造莊重又溫暖的歸家儀式感。
海宸元境園林效果圖。圖/企業(yè)供圖
如果說社區(qū)環(huán)境彰顯了改善，那么在戶型設(shè)計上，海宸元境則是填補了區(qū)域部分產(chǎn)品空白。
海宸元境的戶型覆蓋99-181平方米區(qū)間，其中99-125平方米主力戶型占比達(dá)80%，總價鎖定800萬—1000萬元。地處海淀四環(huán)至四五環(huán)板塊，該項目填補了區(qū)域內(nèi)100平方米以下三居、千萬級內(nèi)帶地鐵新房的供應(yīng)空白。
99平方米戶型均為端戶設(shè)計，約93%的高使用率備受剛需青睞。270°弧形轉(zhuǎn)角飄窗加持，采光與視野雙重升級；3.5米面寬客廳搭配LDK一體化布局，打造出約25平方米開闊活動公區(qū)，滿足日?；有枨?。
海宸元境99平米戶型圖。圖/企業(yè)供圖
107平方米B1三居堪稱三口之家的全周期理想居所，戶型方正通透。約9.4米南向三面寬搭配可拓展的南向X空間，為生活場景預(yù)留更多想象；約20平方米小家化主臥套采用三段式布局，承載多元場景；全屋精細(xì)化收納系統(tǒng)（玄關(guān)柜、家政區(qū)、餐邊柜）重構(gòu)空間秩序；U形廚房優(yōu)化操作動線，南向全飄窗增添生活質(zhì)感。其端戶版本更配備約10米超長轉(zhuǎn)角飄窗，L形大采光面實現(xiàn)270°無遮擋觀景，兼具實用與顏值。
海宸元境107平米戶型圖。圖/企業(yè)供圖
123平方米四居兩衛(wèi)，八窗全明戶型，南向三面寬拓展至約10.25米，每面寬均配飄窗；3.95米面寬客廳與餐廳同寬，空間開闊大氣。南向主臥套房自帶步入式衣帽間與獨立衛(wèi)浴，入戶玄關(guān)與獨立家政間提升生活便捷度；北向則規(guī)劃U形廚房、書房、次臥及三分離客衛(wèi)，功能分區(qū)科學(xué)合理。
海宸元境123平米戶型圖。圖/企業(yè)供圖
139平方米四居作為純改善主力，以奢適尺度定義品質(zhì)生活。獨立儀式感玄關(guān)入戶，超11米南向三面寬搭配全幅光幕設(shè)計，1:1黃金面寬進(jìn)深比帶來通透奢適體驗；約5米橫廳與同比例餐廳相連，構(gòu)建出約40平方米“全家超級聚場”；約22平方米奢華主臥套采用酒店式布局，多功能飄窗拓展使用場景?？托l(wèi)三分離設(shè)計、主衛(wèi)獨立明衛(wèi)配置，完美適配多人口家庭高頻使用需求，避免時段性擁擠。
海宸元境139平米戶型圖。圖/企業(yè)供圖
精裝層面，項目以松下六恒系統(tǒng)為核心構(gòu)建健康空氣環(huán)境，選用博世等一線品牌筑牢品質(zhì)基底，更融入華為全屋智能系統(tǒng)，讓便捷生活觸手可及。
這樣兼具稀缺性、穩(wěn)健性與實用性的項目，也為北京改善市場樹立了“好房子”的標(biāo)桿范本，成為政策優(yōu)化背景下樓市高質(zhì)量發(fā)展的生動注腳。
文/段文平 編輯 王進(jìn)雨 校對 張彥君
