一份財報，往往不僅是一家公司的體檢表，更是一個行業(yè)的溫度計。
3月16日，貝殼發(fā)布2025年全年業(yè)績，凈收入增長1%至946億元，存量房總交易額同比下降4.2%，新房總交易額同比下降8.2%。當(dāng)然也有積極的一面，二手單量創(chuàng)歷史新高、非房業(yè)務(wù)收入占比飆升至41%、租賃業(yè)務(wù)首次盈利。在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的當(dāng)下，這份財報傳遞出的信號值得關(guān)注。
比起過去“開盤、賣房、沖規(guī)?！钡臒狒[，如今這個行業(yè)更像是回到居住本身，回到一個個家庭都會面對的問題：房子怎么換，租房怎么更省心，裝修怎么少踩坑，信息這么多到底該信誰。
貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長兼首席執(zhí)行官彭永東在業(yè)績發(fā)布會上也直言：“過去一年，市場發(fā)生了很多變化。”從貝殼看似分散的業(yè)績變化，放在一起看，其實(shí)可以預(yù)見房地產(chǎn)行業(yè)的五個趨勢。
2025年貝殼非房業(yè)務(wù)收入占比飆升至41%、租賃業(yè)務(wù)首次盈利。
樓市的活躍，不再主要靠新房“帶節(jié)奏”
過去很長一段時間，只要新盤供應(yīng)足、開發(fā)商推盤猛，樓市就容易熱起來。如今，這套邏輯正在改變。
2025年，貝殼存量房業(yè)務(wù)凈收入250.2億元，下降11.3%。但平臺二手房交易單量創(chuàng)歷史新高，同比增長11%。從年后各個城市的數(shù)據(jù)來看，二手房也開始占據(jù)主流，上海網(wǎng)簽系統(tǒng)近日甚至一度宕機(jī)。
這是一個里程碑式的轉(zhuǎn)折。當(dāng)新房開發(fā)投資放緩的聲音不絕于耳時，二手房市場卻悄然扛起了大旗。
這意味著中國核心城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)完成從“增量時代”到“存量時代”的切換。二手房不再是新房的補(bǔ)充，而是并駕齊驅(qū)。
彭永東在業(yè)績電話會上也提到，“交易結(jié)構(gòu)在變化。二手房交易在整體房產(chǎn)市場中的占比持續(xù)提升，全國二手市場的交易單量創(chuàng)歷史新高?！?/p>
這種結(jié)構(gòu)性切換帶來的直接影響是，市場活躍度不再依賴于新盤供應(yīng)，而取決于存量流轉(zhuǎn)的效率。對于消費(fèi)者而言，賣舊換新的改善型需求，正在成為主導(dǎo)交易的核心動力。
以前“投資房”,現(xiàn)在“住好房”
回到貝殼財報自身，在房地產(chǎn)市場完成交易結(jié)構(gòu)之變之后，業(yè)務(wù)版圖也在發(fā)生變化。繼2024年“非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)”收入占比達(dá)33.8%后，2025年“非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)”收入占比提升至歷史新高的41%。這也是本次財報最亮眼的數(shù)字。
四年前，貝殼還是一家?guī)缀跬耆蕾嚪慨a(chǎn)交易的企業(yè)。如今，超過四成的收入來自裝修、租賃、家居服務(wù)。
這背后是一場深刻的消費(fèi)觀念變遷。當(dāng)“房住不炒”深入人心，消費(fèi)者不再單純滿足于“擁有一套房”，而是更愿意為“裝修品質(zhì)”和“長租服務(wù)”買單。彭永東將其描述為：“居民對美好居住的需求總量是很穩(wěn)定的?！?/p>
其中，貝殼租賃業(yè)務(wù)首次實(shí)現(xiàn)全年盈利尤為值得關(guān)注。截至2025年末，貝殼在管房源規(guī)模突破70萬套，同比增長62%，貢獻(xiàn)利潤率提升至8.6%。這意味著，長租公寓不再只是“燒錢”的規(guī)模游戲，而是可以跑通的商業(yè)模式。此外，家裝業(yè)務(wù)同樣在提質(zhì)，營收達(dá)154億元，貢獻(xiàn)利潤率提升至31.4%。
由此不難看出，房地產(chǎn)的新敘事正在改寫，從“買到房”到“住得好”，而家裝與租賃業(yè)務(wù)成為第二增長曲線。消費(fèi)者愿為“品質(zhì)”和“服務(wù)”買單的背后，是行業(yè)價值錨點(diǎn)從短期的交易撮合邁向長期的居住生命周期管理。本質(zhì)上，也是房地產(chǎn)從“金融資產(chǎn)”邏輯向“居住服務(wù)”邏輯的歷史性回歸。
買房大家缺的不是信息而是“安全感”
當(dāng)下，來自一線經(jīng)紀(jì)人的體感是，面對海量的信息過載與極高的試錯成本，買房者往往會陷入深度的決策困境。大家更渴求“確定性”的交易。
“交易行為也在變化。房產(chǎn)信息越來越豐富，但房產(chǎn)交易的決策越來越復(fù)雜?！迸碛罇|也講到，買賣雙方成交周期都拉長，決策試錯成本越來越高，越來越謹(jǐn)慎。房產(chǎn)交易過去是“輕決策化”，現(xiàn)在則更像一場非常審慎的家庭資產(chǎn)重組。
這段話道出了行業(yè)服務(wù)邏輯的根本性變化。對于買賣雙方來說，一套房子的決策，往往涉及一個家庭未來五到十年的財務(wù)安排和生活方式選擇。
雖然“交易”決策復(fù)雜度提升，但是購房者對安全、專業(yè)、透明、可靠服務(wù)的需求從未改變。貝殼提出“中性市場觀”，做市場追漲殺跌的反作用力，提供客觀、理性、全面的信息與建議。要求經(jīng)紀(jì)人不能再做簡單的“帶看人”或報價的“傳聲筒”。而是幫消費(fèi)者理清頭緒，把他們的處境“翻譯”成選擇題，提供決策依據(jù)或建議。
雖然房產(chǎn)信息越來越豐富，但房產(chǎn)交易的決策越來越復(fù)雜。
告別“拼規(guī)?！?，行業(yè)開始追求“畝產(chǎn)多”
在決策之變的新常態(tài)下，居住服務(wù)行業(yè)增長邏輯也在發(fā)生變化。
過去二十年，房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣了“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、大規(guī)?！钡脑鲩L模式。但貝殼這份財報傳遞出截然不同的信號：“不唯規(guī)模論”。倒逼行業(yè)從高速增長切換到追求高質(zhì)量增長。
彭永東明確戰(zhàn)略升級，“從過去的人店規(guī)模驅(qū)動增長的模式，轉(zhuǎn)化為由效率和價值創(chuàng)造驅(qū)動持續(xù)的增長。”“過去，我們關(guān)注門店數(shù)量、房源覆蓋、商機(jī)規(guī)模；未來我們更加關(guān)注交易的確定性、匹配的精準(zhǔn)度以及單位經(jīng)濟(jì)的改善?！彼f。
2025年的數(shù)據(jù)很說明問題，非鏈家經(jīng)紀(jì)人人均二手單同比提升6%，從2022年的不足2單提升至3單以上；家裝職業(yè)化項(xiàng)目經(jīng)理月均承接單量同比提升超100%，資管經(jīng)理人均在管房源量增長40%以上，均達(dá)歷史新高。
這意味著單位產(chǎn)出正在成為新的標(biāo)尺，這是一種深刻的經(jīng)營哲學(xué)轉(zhuǎn)變。當(dāng)市場不再單邊上漲，規(guī)模本身不再意味著安全，只有扎實(shí)的單位經(jīng)濟(jì)模型和健康的經(jīng)營效率，才能穿越周期。
AI不可無視，人也不可替代
這份財報里還有一個值得注意的信號，就是AI。這兩年，幾乎所有行業(yè)都在談AI，房地產(chǎn)也不例外。
事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展離不開AI的加持。數(shù)字化能力、AI技術(shù)應(yīng)用將成為核心競爭力。目前AI已嵌入收房決策、定價支持、招租管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這是貝殼本次財報最值得深挖的趨勢，也是業(yè)績發(fā)布會上，管理層談得最多的內(nèi)容。
面對AI浪潮，很多從業(yè)者擔(dān)憂，人會不會被替代？彭永東的回答耐人尋味：“房產(chǎn)交易并不是一個標(biāo)準(zhǔn)化商品交易，它既包含理性的計算，也包含大量感性的判斷。既需要數(shù)據(jù)支持，也需要真實(shí)的線下體驗(yàn)?！薄癆I可以把理性化的部分極致理性化，同時讓必須由人承擔(dān)的感性部分的價值放大。機(jī)器可以處理數(shù)據(jù)，但真正的判斷、解釋與信任，絕大多數(shù)時候需要人來做?！?/p>
基于這一認(rèn)知，貝殼選擇了“人機(jī)協(xié)同”的路線。在房產(chǎn)交易中，貝殼搭建了“AI工作室”體系，幫助經(jīng)紀(jì)人自動生成營銷內(nèi)容、提供客戶洞察與策略建議等；在租賃業(yè)務(wù)中，AI參與收出房定價、庫存調(diào)度等，試點(diǎn)區(qū)域收房人效提升13%，AI定價較人工定價的招租成功率提升5.3個百分點(diǎn)；在家裝領(lǐng)域，已有超過250萬用戶通過貝殼App和小程序使用AI設(shè)牛，累計生成裝修效果圖超過7000萬張。
貝殼的核心觀點(diǎn)是“AI不可無視，人也不可替代?！逼脚_的智能底座是輔助服務(wù)者作業(yè)的“副駕駛”，煩瑣的數(shù)據(jù)處理交給系統(tǒng)，服務(wù)者永遠(yuǎn)是關(guān)鍵決策回路里的絕對主角。機(jī)器算得清概率與模型，但只有“人”才能提供判斷、解釋、取舍，才能建立心與心的信任。
這也意味著，未來房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的競爭，將從“人海戰(zhàn)術(shù)”轉(zhuǎn)向“人機(jī)協(xié)同”。而貝殼將“改革培訓(xùn)和搏學(xué)大考的底層邏輯，構(gòu)建駕馭新科技的能力體系”，陪伴愿意進(jìn)化的服務(wù)者“長出新能力”。
透過貝殼這份財報，可以看到的是一個行業(yè)的集體轉(zhuǎn)身。從新房到二手房，從交易到服務(wù)，從規(guī)模到效率，從經(jīng)驗(yàn)到AI。每一個趨勢都在指向同一個方向：房地產(chǎn)正在從“拿地－蓋房－賣房”的線性邏輯，轉(zhuǎn)型為“交易－租賃－裝修－服務(wù)”的環(huán)形生態(tài)。
文\袁秀麗
編輯 岳彩周
校對 穆祥桐
