近日，申報REITs（不動產投資信托基金）的企業(yè)很熱鬧：一天內有5單公募REITs項目申請終止撤回，包括電子城申報的產業(yè)園、萬科申報的倉儲物流項目；1月29日，茂業(yè)商業(yè)調整商業(yè)不動產REITs申報方案，更換底層資產，繼續(xù)推進，此時距離其首次披露申報方案僅過去6天。
業(yè)內人士指出，這與近期監(jiān)管新規(guī)細化審核要求、“嚴準入”密切相關。在政策推動市場高質量發(fā)展的背景下，REITs申報從“重速度”轉向“重質量”，底層資產的收益穩(wěn)定性、運營能力及行業(yè)前景愈發(fā)關鍵。
一日五單撤回，多項目卡在“問詢關”
1月23日這一天，有5個公募REITs項目申請撤回。其中，電子城發(fā)布的申請撤回公募REITs項目申報的公告顯示，其撤回的公募REITs名稱為“創(chuàng)金合信電子城產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金”，理由是為維護投資人利益，提高項目經(jīng)營穩(wěn)定性。電子城稱，本次申請撤回不會對公司的生產經(jīng)營和財務狀況造成重大不利影響。
早在2024年3月，電子城以全資子公司北京電子城有限責任公司持有的科技大廈、研發(fā)A1樓及國電總部4號樓作為底層資產，開展公募REITs申報工作，初步預估募集規(guī)模為10億-15億元。2025年5月20日，申報材料獲證監(jiān)會和上交所正式受理。
據(jù)電子城新發(fā)布的2025年年度業(yè)績預虧公告，2025年預計實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為-19億元至-14.5億元。業(yè)績預虧的主因是在產業(yè)園區(qū)市場持續(xù)調整、競爭日趨激烈的背景下，商業(yè)、辦公類產品面臨市場存量大、去化周期長、價格下行的多重壓力。在2025年，為了加快資金回籠，公司產業(yè)園區(qū)項目采取以價換量的策略，積極促進項目銷售去化，銷售業(yè)務利潤下滑等。
據(jù)上交所信息，除電子城之外，當天撤回的還有建信建融家園租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金，以及擴募發(fā)售的富國首創(chuàng)水務封閉式基礎設施證券投資基金。
而在深交所可以查詢到，另有兩單公募REITs項目也于1月23日終止申報，包括萬科申報的華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金，以及建信金風新能源封閉式基礎設施證券投資基金。
1月23日，萬科發(fā)布公告披露，綜合考慮外部客觀環(huán)境、市場環(huán)境等多種因素，并經(jīng)相關各方充分溝通和審慎論證分析，申報流程已經(jīng)終止。萬科強調，本次申請終止審核并撤回申請文件不會對公司日常生產經(jīng)營情況造成重大不利影響。公司將待條件成熟時擇機重新啟動申報工作。
2024年萬科以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的3個倉儲物流園項目開展不動產投資信托基金申報。于2024年3月1日收到中國證監(jiān)會的申請受理通知書，并在同年4月收到問詢后一直未回復。
這一波公募REITs申報“撤回潮”最早是從2026年1月19日開始。當天，金風科技宣布終止公募REITs申報發(fā)行工作。這也是公募REITs試點以來，首例已進展到交易所審核階段但發(fā)行失敗的案例。至于原因，金風科技在公告中表示，為進一步整合項目資源，優(yōu)化運營管理。金風科技此前于2023年9月提交申報材料。
事實上，從上述項目來看，其受理時間跨度從2022年到2025年。此前均處在審核階段，且?guī)缀跆幱谕顟B(tài)，原因是上述項目均已接到交易所的反饋意見或者問詢，但基金管理人一直未給予答復。
企業(yè)火速調整方案，資產質量成突圍關鍵
或許是受部分公募REITs終止的影響，距離首次披露申報方案僅過去6天，1月29日，茂業(yè)商業(yè)宣布調整商業(yè)不動產REITs申報方案。理由是鑒于本次商業(yè)公募REITs發(fā)行時間安排較為緊迫，經(jīng)公司管理層與中介機構充分溝通論證后審慎決策，為保障本次項目順利發(fā)行落地。
茂業(yè)商業(yè)產品擬定名稱為華夏茂業(yè)封閉式商業(yè)不動產證券投資基金。此次針對底層資產進行調整，將成都市高新區(qū)天府大道北段28號成都茂業(yè)中心部分樓宇調整為成都茂業(yè)中心C塔寫字樓物業(yè)。申報方案調整后，商業(yè)公募REITs項目發(fā)行工作將繼續(xù)推進。
而茂業(yè)商業(yè)1月29日發(fā)布業(yè)績預告顯示，預計2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損2.01億元至2.41億元。預虧主要因零售百貨行業(yè)受宏觀環(huán)境影響處于筑底階段，居民消費動能和意愿未完全復蘇，同時公司擬計提商譽減值約5388萬元到7184萬元。
事實上，企業(yè)正加速優(yōu)化資產包，以符合監(jiān)管要求與市場偏好。底層資產的收益穩(wěn)定性、運營能力及行業(yè)前景，也成為REITs申報能否成功的關鍵。
審核新規(guī)落地，未來申報更重“含金量”
值得關注的是，2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發(fā)展有關工作的通知》（簡稱“《通知》”）?！锻ㄖ访鞔_，推動商業(yè)不動產REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，加快推進REITs市場體系建設，完善REITs申報注冊制度機制，加強監(jiān)管與風險防范。這標志著我國REITs市場進入提質擴面、系統(tǒng)化發(fā)展的新階段。
同時，《通知》提出，證券交易所要通過審核問詢、現(xiàn)場督導、現(xiàn)場檢查等方式嚴把REITs發(fā)行上市準入關，做好上市交易、信息披露、風險監(jiān)測等自律監(jiān)管工作，切實維護市場平穩(wěn)運行。
與此同時，上交所與深交所發(fā)布一系列業(yè)務指南，包括《審核程序指引》，明確了中止和終止的具體情形，中止審核的期限不超過3個月。這為申報公募REITs的企業(yè)提供了靈活選擇的空間。同時通過界定終止情形“避免項目長期懸而未決占用監(jiān)管資源”。
對此，天風證券分析師認為，這種集中撤回的現(xiàn)象，與滬深交易所發(fā)布的新版《審核程序指引》密切相關。新規(guī)首次明確了公募REITs審核可能“暫?！被颉皬氐捉K止”的具體情形，進一步完善了項目從申報到上市的制度鏈條。
除此之外，市場對資產類型的偏好日益鮮明，并非所有公募REITs都能被市場接受，這也導致在申報中的公募REITs重新審視底層資產。
從2025年來看，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT等多只產品上市首日漲幅觸及30%上限；而華夏安博倉儲REIT首日即破發(fā)，收盤跌超10%，中信建投沈陽國際軟件園REIT也曾盤中破發(fā)。
據(jù)戴德梁行分析，2025年，政策持續(xù)優(yōu)化完善，消費基礎設施、租賃住房、數(shù)據(jù)中心成為投資者最關注的三大資產類型，關注度占比較高。相比之下，倉儲物流關注度有所回落，甲級寫字樓、商務園區(qū)的機構關注度持續(xù)走低，交易重心向自用買家傾斜。
由此，目前市場正用“真金白銀”投票，篩選出具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和成長性的優(yōu)質資產。在業(yè)內人士看來，隨著REITs市場進入提質擴面新階段，審核收緊與資產優(yōu)選已成為明顯趨勢。企業(yè)申報從“重速度”轉向“重質量”，底層資產的盈利可持續(xù)性與行業(yè)景氣度愈發(fā)關鍵。未來，只有真正具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和運營優(yōu)勢的項目，才可能在REITs道路上走得更遠。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對 趙琳
